Kiểm soát xây dựng: mục tiêu và thủ tục

Ngày nay, than ôi, tình huống là phổ biến khi nhà thầu vi phạm thời hạn giao hàng của cơ sở, vượt quá đáng kể ngân sách được đưa ra trong dự toán, hoặc thậm chí xây dựng vi phạm tất cả các tiêu chuẩn. Những vấn đề như vậy có thể tránh được nếu việc kiểm soát xây dựng nghiêm ngặt được thực hiện đối với nhà thầu và các hành động của nó được phân tích ở từng giai đoạn công việc. Đối với điều này, có những tổ chức đặc biệt mà các chuyên gia nhận thức rõ về tất cả các sắc thái của pháp luật và xây dựng. Nhờ sự kiểm soát của họ, bạn có thể chắc chắn rằng tất cả các công việc được thực hiện đúng thời hạn và theo tất cả các quy tắc được thiết lập. Ai có quyền thực hiện kiểm soát xây dựng, anh ta theo đuổi mục tiêu nào và theo thứ tự nào? Chúng tôi trả lời tất cả các câu hỏi quan trọng nhất.

Khung pháp lý để kiểm soát tòa nhà là gì?

Kiểm soát thi công trong quá trình xây dựng các tòa nhà, việc tái thiết và đại tu của họ là một điều kiện tiên quyết để thực hiện và giao việc. Ở cấp độ lập pháp, kiểm soát xây dựng được quy định bởi Nghệ thuật. 53 Quy hoạch thị trấn của Liên bang Nga. Pháp luật bắt buộc phải thực hiện kiểm soát xây dựng, nhưng cho quyền lựa chọn người sẽ thực hiện nó Điều này có thể được thực hiện bởi chính khách hàng, nhà thầu hoặc tổ chức thứ ba. Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga (Điều 749) chính xác cho phép khách hàng của các công trình xây dựng ủy quyền kiểm soát một tổ chức bên thứ ba (pháp nhân hoặc doanh nhân tư nhân) mà một số yêu cầu được đưa ra. Quy định về kiểm soát xây dựng (số 468 ngày 21 tháng 6 năm 2010) mô tả tất cả các sắc thái phải tuân theo.

Nó chỉ ra rằng kiểm soát xây dựng là một toàn bộ các biện pháp, mục đích của nó là tuân theo chính xác các ước tính và thời hạn cho tòa nhà và xây dựng lại các tòa nhà. Ngoài ra, kiểm soát xây dựng kiểm tra xem nhà thầu sử dụng các vật liệu được mô tả trong dự toán, không vi phạm mã xây dựng và tất cả các công việc tốt như thế nào.

Khách hàng có thể tự thực hiện kiểm soát xây dựng (ở đây, khá thích hợp để nói về kiểm soát kỹ thuật), nhưng điều này đòi hỏi kiến ​​thức kỹ lưỡng, vì vậy thường là nhiệm vụ kiểm soát về công việc của nhà thầu nằm với nhà thầu. Điều này được quy định trong các tài liệu hợp đồng xây dựng mà khách hàng ký với anh ta. Nó có thể thuận tiện cho khách hàng rằng không cần thuê người khác để kiểm soát, nhưng phương pháp này có lợi không? Trên thực tế, một nhà thầu vô đạo đức, nhận được sự kiểm soát không giới hạn, có thể thay thế các vật liệu đắt tiền bằng các vật liệu rẻ hơn, tham gia vào công việc ước tính khó xác minh, đánh giá quá cao số lượng công việc và số lượng vật liệu xây dựng - có rất nhiều kế hoạch để có thêm lợi ích. Trong một số tổ chức ký kết hợp đồng phần lớn lợi nhuận đến chính xác từ những nguồn không trung thực như vậy. Việc kiểm soát xây dựng được thực hiện bởi chính nhà thầu, tất nhiên, sẽ che đậy sự gian lận đó.

Tổ chức độc lập, cũng có thể thực hiện kiểm soát xây dựng, sẽ cho phép khách hàng tiết kiệm khoảng 15% chi phí công việc ước tính.Có, bạn sẽ phải ký kết hợp đồng bổ sung và trả chi phí cho công việc của bên thứ ba, nhưng ngay cả như vậy, lợi ích mà khách hàng nhận được là rõ ràng. Đó là lý do tại sao ngày nay người ta thường thuê các tổ chức độc lập để kiểm soát xây dựng.

Các mục tiêu của kiểm soát xây dựng là gì?

Dịch vụ kiểm soát xây dựng bao gồm kiểm tra toàn diện tất cả các loại công việc. Báo cáo cho thấy việc tuân thủ tất cả các quy tắc và quy định, và việc xây dựng tòa nhà phải tuân theo thời hạn và chi phí.

Mục tiêu của kiểm soát hoạt động xây dựng như sau:

• đảm bảo chất lượng công trình. Lỗi do nhà thầu ở các giai đoạn khác nhau của việc xây dựng các tòa nhà có thể ảnh hưởng đến hoạt động tiếp theo (biến dạng, lũ lụt, rò rỉ và các hậu quả không mấy dễ chịu khác). Điều đáng chú ý là đôi khi nhà thầu mắc lỗi trong công nghệ không phải vì mục đích, mà vì thiếu năng lực. Nếu có thể, kiểm soát xây dựng là cần thiết để xác định kịp thời thực tế vi phạm công nghệ làm việc và khắc phục nó;
• đảm bảo việc sử dụng các tài liệu được cung cấp theo ước tính. Đề án khi vật liệu được chỉ định trong ước tính chất lượng hơn và chi phí hơn, và trong bí mật từ khách hàng, một chất tương tự được mua rẻ hơn và rẻ hơn, được biết đến. Rõ ràng là sự thay thế như vậy có thể dẫn đến sự suy giảm các đặc tính vận hành của các tòa nhà, tiêu chuẩn môi trường và gây ra những vấn đề rất lớn trong tương lai, chưa kể đến việc nhà phát triển đang mất một số tiền đáng kể. Kiểm soát xây dựng xác minh rằng các vật liệu và cấu trúc quy định trong dự toán được sử dụng;
• kiểm soát chi phí. Nhà thầu có thể quá tải vật liệu xây dựng hoặc nhập một cái gì đó không cần thiết, dẫn đến nhà phát triển với một chi phí ấn tượng và không chính đáng. Kiểm soát xây dựng kiểm tra tính đúng đắn của việc lập ngân sách và tiết lộ kịp thời những sai lầm đặc biệt hoặc vô ý;
• thực thi thời hạn như tất cả các công việc, và các giai đoạn cá nhân.

Sử dụng các dịch vụ kiểm soát xây dựng, khách hàng có thể chắc chắn rằng tất cả các công việc sẽ được hoàn thành trong thời gian được chỉ định bởi nhà thầu và việc xây dựng sẽ tuân thủ tất cả các yêu cầu của pháp luật, điều này sẽ tránh được các vấn đề với Rostekhnadzor. Ngoài ra, kiểm soát xây dựng cũng tiết kiệm đáng kể chi phí, bởi vì nhà thầu sẽ không có cơ hội thay thế một số vật liệu bằng những vật liệu khác hoặc cố tình tăng chi phí ước tính. Trong một số trường hợp, mức tiết kiệm đạt tới 30-50% đáng kinh ngạc. Ngoài ra, sẽ có thể tránh các vấn đề như giải quyết hoặc sụp đổ của tòa nhà, sự xuất hiện của các vết nứt và các rắc rối khác. Tổ chức kiểm soát trong trường hợp này đóng vai trò kiểm toán viên trung gian.

Kiểm soát xây dựng cần thiết ở đâu?

Theo các tài liệu lập pháp, phạm vi kiểm soát xây dựng là xây dựng, tái thiết và đại tu các tòa nhà và công trình. Nó là thích hợp và cần thiết để áp dụng kiểm soát xây dựng khi nói đến các đối tượng như vậy:

• khu dân cư và khu phức hợp;
• trung tâm mua sắm và giải trí và trung tâm thương mại;
• Khách sạn
• nhà công nghiệp;
• di sản văn hóa.

Tổ chức nào có thể được ủy thác kiểm soát tòa nhà?

Sự an toàn của các tòa nhà đang được xây dựng chủ yếu phụ thuộc vào trình độ của tổ chức kiểm tra. Để một pháp nhân hoặc cá nhân doanh nhân có thể tham gia vào các hoạt động đó, anh ta phải xin phép một tổ chức tự điều chỉnh (SRO). Danh sách các yêu cầu mà nó đưa ra là khá ấn tượng, điều này không đáng ngạc nhiên.

Nếu kiểm soát xây dựng được tuyên bố là do một pháp nhân thực hiện, thì nhân viên nên có ít nhất 7 nhân viên, trong đó có ít nhất 2 người quản lý. Đối với các doanh nhân cá nhân, số lượng nhân viên ít hơn 5 người.Các nhân viên của tổ chức thực hiện kiểm soát xây dựng nên có một số chuyên gia hẹp, bao gồm kỹ sư thiết kế, khảo sát, kiến ​​trúc sư, khảo sát, chuyên gia trong hệ thống thông gió, hệ thống ống nước và điện. Người quản lý phải có bằng đại học và ít nhất 7 năm kinh nghiệm trong ngành xây dựng.

Trách nhiệm của người giám sát là gì?

Quá trình giám sát là một công việc gồm nhiều bước phức tạp. Càng bắt đầu sớm, càng có nhiều cơ hội để có được một tòa nhà mạnh mẽ và chất lượng cao vào cuối. Vì lý do này, điều quan trọng là phải chuyển sang các chuyên gia ở giai đoạn ban đầu của việc xây dựng, ở giai đoạn lập kế hoạch và hoàn thành việc kiểm tra sau khi đưa vào vận hành cơ sở. Công việc chỉ bắt đầu sau khi thảo luận về tất cả các điều kiện và việc ký kết thỏa thuận của khách hàng, trong đó chỉ ra các quyền và nghĩa vụ của cả khách hàng và tổ chức kiểm tra. Tất cả các kiểm tra được thực hiện bởi một nhóm các chuyên gia, mỗi chuyên gia trong một lĩnh vực nhất định hoặc bởi một kỹ sư - rất nhiều phụ thuộc vào quy mô và chi tiết cụ thể của công việc.

Trách nhiệm của công ty thực hiện kiểm soát xây dựng bao gồm:

• xác minh tài liệu dự án và tuân thủ các tiêu chuẩn của nó;
• kiểm tra dự toán;
• giám sát tuân thủ lịch trình làm việc;
• kiểm soát chất lượng vật liệu xây dựng, sự sẵn có của giấy chứng nhận cho họ;
• kiểm soát chất lượng công việc được thực hiện và việc tuân thủ các tài liệu quy định;
• giám sát việc tuân thủ các quy tắc đối với việc lưu trữ vật liệu xây dựng;
• kiểm soát việc thực hiện phạm vi công việc do dự án thiết lập;
• xác định và loại bỏ các vi phạm;
• việc thực hiện tiếp nhận các giai đoạn công việc cá nhân tại khách hàng với việc ký các tài liệu liên quan;
• giám sát tuân thủ an toàn và bảo hộ lao động;
• kiểm soát tài liệu điều hành.

Các chuyên gia có trách nhiệm thường xuyên cung cấp cho khách hàng các báo cáo về các cuộc kiểm tra được thực hiện để nhà phát triển có thể theo dõi tiến độ xây dựng trong thời gian thực và trả lời ngay lập tức nếu cần thiết.

Thủ tục kiểm soát là gì?

Một trong những tính năng chính của kiểm soát xây dựng là kiểm tra bước. Một số nhà thầu có thể che giấu kết quả thực sự của từng giai đoạn xây dựng tiếp theo. Kết quả là, trong tương lai chúng ta sẽ phải quay lại và sửa chữa những sai lầm, hoặc nếu chúng không được chú ý đúng hạn, độ bền của tòa nhà đang bị nghi ngờ.

Kiểm tra công trình xây dựng bao gồm các bước sau:

1. Sửa đổi tài liệu. Ở giai đoạn này, việc cung cấp tất cả các giấy tờ để tiếp tục thực hiện công việc của khách hàng, việc tuân thủ các thông số của tòa nhà trắc địa, phối hợp gói hàng với các cơ quan chính phủ, phê duyệt dự án. Nó cũng kiểm tra khả năng vi phạm các ranh giới của công trường và tính khả dụng của một danh sách các công trình và vật liệu. Trong trường hợp bất kỳ sai sót và sự không nhất quán được xác định, tài liệu được bàn giao cho các chuyên gia để sửa chữa.
2. Khảo sát mạng lưới tiếp nhận. Các chuyên gia kiểm tra cẩn thận tính chính xác của việc chuyển tọa độ đến khu vực nơi tòa nhà sẽ được xây dựng. Nếu mọi thứ được thực hiện chính xác và không có lỗi, họ đưa ra tài liệu tương ứng.
3. Kiểm soát vật liệu xây dựng. Các chuyên gia đánh giá liệu vật liệu xây dựng có tuân thủ các tiêu chuẩn hiện có hay không và liệu tất cả các tài liệu cần thiết cho các vật liệu này có sẵn hay không. Nếu cần thiết, xét nghiệm trong phòng thí nghiệm được cho phép. Nếu phát hiện ra rằng một số vật liệu không đáp ứng các yêu cầu, nó được thay thế hoặc công việc đang được tiến hành để đưa chất lượng của nó trở nên chuẩn mực. Nếu sự không phù hợp không gây nguy hiểm, thì vật liệu có thể được sử dụng trong xây dựng, nhưng điều này đòi hỏi phải có sự thỏa thuận với khách hàng và các cơ quan chính phủ.
4. Kiểm soát chất lượng công việc. Tất cả các công trình và kết quả của chúng được đánh giá tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, thiết kế và lập pháp.Ở giai đoạn này, hành động tương ứng là nhất thiết phải kết luận.
5. Kiểm soát các công việc không thể được xác minh sau các giai đoạn tiếp theo của công việc.

Cơ quan quản lý, lý tưởng, nên theo dõi tiến độ xây dựng từ giai đoạn thiết kế đến vận hành của cơ sở. Và chuẩn bị thi côngvà cương cứng nền tảngvà việc tạo ra một chiếc hộp với công việc tiếp theo về ốp và liên lạc, và kiểm tra cuối cùng của đối tượng - tất cả điều này cũng quan trọng không kém nếu mục tiêu là xây dựng một tòa nhà chất lượng cao, đáng tin cậy và an toàn nhất có thể trong mọi khía cạnh.

Tần suất kiểm tra giám sát được xác định bởi dự án và mức độ phức tạp của công việc. Sau mỗi lần kiểm tra, các tài liệu báo cáo được soạn thảo, bao gồm mô tả các vi phạm và trích đoạn từ các tài liệu quy định cho biết thực tế vi phạm, hỗ trợ ảnh, lịch làm việc và bảng tính toán tài chính. Nếu kiểm soát xây dựng bắt đầu hoạt động khi một số công việc đã hoàn thành, nên thực hiện khảo sát sơ bộ về tòa nhà.

Kiểm soát xây dựng không chỉ là sự xác minh tuân thủ công nghệ, mà còn là sự an tâm của khách hàng, ngăn ngừa các chi phí tài chính không lường trước được. Không phải tất cả khách hàng đều thành thạo công nghệ xây dựng. Các nhà thầu biết điều này, do đó các công ty và đội ngũ vô đạo đức thường không đáp ứng một số điều kiện và không thực hiện một số loại công việc đúng hạn. Do đó thời hạn, và vận hành kịp thời, và nhiều vấn đề khác. Vì những lý do này, khách hàng mời các chuyên gia độc lập bên thứ ba thực hiện giám sát thi công.