7 caracteristici ale achiziționării unui apartament într-o clădire nouă în stadiul de excavare

Aproape jumătate apartamente în clădiri noi vândute până la etapa finală a construcției. Acest lucru se datorează economiilor semnificative de costuri, care pot atinge 25% sau mai mult. Dar, pe lângă beneficiile notabile, această metodă de achiziție a bunurilor imobile are cu sine riscuri semnificative. Ce trebuie luat în considerare pentru a face o negociere, pentru a nu pierde banii și pentru a obține un apartament la timp?

Nr.1. Avantajele achiziționării unei case în faza săpăturii

Mulți oameni cumpără apartamente în faza groapă din cauza beneficiilor. Costuri mai mici ale locuințelor este principalul criteriu de selecție. Prețul este redus pentru a atrage fonduri suplimentare. Aproape fiecare dezvoltator este interesat de acest lucru, deoarece obține beneficii evidente și va putea folosi banii co-investitorilor pentru construirea unei case, și nu fondurile de împrumut, care vor trebui să fie rambursate cu un procent mare. Este clar că cu cât sunt utilizate mai puține fonduri de credit, cu atât mai mic și mai atractiv pentru cumpărător va fi costul pe metru pătrat al locuinței.

Plusul este capacitatea de a obține tranșe de la constructor. Termenul său este negociat de părți, dar, de regulă, este limitat la perioada de construcție a casei. Unele companii îl oferă fără interes.

Atras de mulți oportunitatea de a alege. Dacă o persoană a arătat dorința de a cumpăra locuințe în faza inițială a construcției, atunci i se oferă posibilitatea alegerea machetei apartamentului, pătratului și podelei. Cele mai atractive opțiuni sunt cumpărate cu exactitate în această etapă. După finalizarea construcției casei, aproximativ 20-25% din apartamente nu sunt vândute. Multe dintre ele sunt la etajele superioare sau cu un aspect inconfortabil. Apartamentele cu mai multe camere nu sunt la cerere.

2. Contra de achiziție de locuințe în faza de excavare

Achiziționarea unui apartament în stadiul de săpătură există un risc. Poate fi posibilitatea de a fi înșelat. Există cazuri în care, după ce au plătit locuințele, oamenii nu au așteptat finalizarea construcției. Printre dezvoltatori, companiile cinstite și de încredere nu întotdeauna întâlnesc. De multe ori firmele de fraudă pornesc construirea unei casedar când vând apartamente folosesc schema de vânzare dublă. Odată cu ea, mai multe persoane pot deveni proprietari ai unui apartament simultan. Protejează împotriva acestor riscuri încheierea unui acord privind participarea partajată la construcții.

Un alt dezavantaj este nevoia așteptați finalizarea construcției. Această perioadă poate fi prelungită de mai multe ori. Chiar dacă contractul înseamnă 3 ani, lucrarea poate fi finalizată după 5 sau mai mulți ani.

Pentru a nu deveni victimă a fraudei și pentru a nu contacta un dezvoltator fără scrupule, înainte de a semna documente și a da bani, trebuie faceți întrebări despre această companie și înțelegeți cât de fiabil este.

Numărul 3. Unde să găsiți informații despre dezvoltatori?

Un cumpărător potențial ar trebui să întrebe despre o companie de construcții. Dacă are o reputație proastă, atunci este mai bine să refuzi să închei un contract. Va fi util să aflați ceva despre obiectele deja comandate, istoricul construcției lor. În primele etape, Internetul vă va ajuta foarte mult.

A găsi datele oficiale ale dezvoltatorului pot fi găsite pe site-ul său web, care indică istoricul companiei, informații despre investitori și creditori, despre obiectele comandate, despre obiectele în construcție și condițiile de finalizare a acestora. Dacă firma cooperează cu bănci mari, atunci aceasta este o garanție suplimentară de fiabilitate pentru cumpărător. Lipsa site-ului propriu al dezvoltatorului sugerează că aceasta este o companie solidă, ceea ce nu este recomandat să ai încredere în banii tăi. nevoie analizați și prețurile apartamentelor: costurile prea mici ar trebui să alerteze, deoarece o companie de succes nu va vinde apartamente sub valoarea lor reală.

O sursă importantă de informații este forumurile deținătorilor de interese și recenziile lor despre o anumită companie. Acolo puteți găsi informațiile care nu sunt indicate pe site-ul oficial. Dacă au existat situații problematice, a existat o întârziere, atunci va fi indicată pe forumuri, va fi posibilă și informații despre modul în care dezvoltatorul a rezolvat situațiile de conflict. Nu este rău și în această etapă vizitați șantierul în sinepentru a vă asigura că lucrările de construcție sunt în derulare cu adevărat.

Numărul 4. Ce documente ar trebui să aibă dezvoltatorul?

Dacă constructorul a trecut de prima etapă a inspecției, atunci când vizitați un reprezentant al companiei sau un director de vânzări de apartamente, trebuie să vă asigurați că totul este în regulă cu documentele, în caz contrar pot exista probleme mari după construirea casei. Verificați ar trebui documente constitutivela care se referă statutul companiei, un certificat de înregistrare în registrul de stat unificat al persoanelor juridice, un certificat de atribuire TIN.

Este important să vă asigurați că compania deține terenul în care construiește casa, ceea ce ar trebui să indice certificat de proprietate asupra terenurilor. Mai mult, de mare importanță scop funciar. Documentele ar trebui să indice că acest teritoriu este destinat construirii unei clădiri rezidențiale la adresa specificată. Dacă parcelă va fi, de exemplu, în scopuri agricole, atunci va dura mult timp să vă mutați în casa construită. Nu doare să te asiguri legalitatea achiziției de terenuri: dacă s-a efectuat o ofertă, acest lucru trebuie indicat.

Merită o atenție specială case care sunt construite cu participarea autorităților și sunt un proiect de investiții publice. În acest caz, de regulă, statul oferă dezvoltatorului un loc în care să construiască o casă, iar compania se angajează să ofere anumite zone proprietății organelor statului, care sunt indicate în protocolul preliminar pentru alocarea spațiului. Este important să vă asigurați că apartamentul dvs. nu va deveni proprietatea autorităților după construcția casei, ceea ce poate atrage vânzarea acestui apartament fără cunoștința dvs.

Dezvoltatorul trebuie să aibă licență, ceea ce îi dă dreptul să se angajeze în activități de construcție. Licența trebuie să fie valabilă pentru construcția casei, iar înălțimea clădirilor pe care compania le poate construi trebuie indicată în ea - verificați acest parametru cu înălțimea casei care urmează să fie construită. Verificați ar trebui și autorizație de construcție, în special momentul și relevanța acestui permis pentru o anumită casă.

De asemenea, dezvoltatorul trebuie să ofere toate cele necesare documentație de proiectareprecum și au examinarea de stat a documentației de proiectare. Oricine va vinde un apartament într-o viitoare casă trebuie să aibă documentele unui reprezentant autorizat al companiei, cu excepția cazului în care, desigur, dezvoltatorul însuși este implicat în vânzări.

Puteți cere companiei ce bănci este acreditat. Acesta, desigur, nu este cel mai precis indicator, dar poate mărturisi în continuare fiabilitatea dezvoltatorului, deoarece banca își efectuează și verificarea înainte de acreditare. Este mai bine să plătiți prin transfer bancar.

C termenii contractului pe care vi-l oferă dezvoltatorulCel mai bine este să vă familiarizați într-un mediu acasă relaxat pentru a studia toate detaliile și condițiile.Mai bine în această etapă consultați un avocat cu experiență în aceste probleme, deoarece o persoană nepregătită nu poate observa aspectele importante care determină drepturile și obligațiile fiecăreia dintre părți. Un avocat vă poate sugera principalele riscuri și vă poate avertiza dacă dezvoltatorul încearcă să vă păcălească.

Conform legii construcții rezidențiale ar trebui să fie asigurat. Cumpărătorul trebuie să întrebe despre asigurător, de preferință dacă este o companie cunoscută.

5. Contract cu dezvoltatorul

Pentru a se asigura că achiziția de locuințe în stadiul zero de construcție este sigură, experții recomandă încheierea acord de echitate între părți. Înregistrează toate datele despre obiect, timpul de finalizare, costul pe metru pătrat. Pentru a rezolva această problemă, a fost adoptată Legea Federală nr. 214. Dacă compania vinde după alte principii, atunci riscurile posibile cresc.

Conform legii federale menționate, obiectul construit este transferat participantului la construcția comună după obținerea autorizației de punere în funcțiune. Contractul de participare partajată la construcție este înregistrat în Ruseestra, iar aceasta este o garanție a absenței dublei vânzări. Cumpărătorul datorită unui astfel de acord primește nivelul maxim de protecție, iar în cazul neîndeplinirii termenelor sau a furnizării de proprietăți necorespunzătoare acestuia, poate încheia cooperarea unilateral. Un dezvoltator care vinde apartamente în baza unui astfel de acord este supus unui control strict în organele guvernamentale, astfel încât informațiile despre el sunt cât se poate de transparente. Documentul trebuie să indice ora de construcție a casei, costul apartamentului, adresa obiectului este indicată și sunt date obligații de garanție.

Nu orice dezvoltator lucrează în baza unui acord de echitate și respectă toate regulile pentru pregătirea sa. Conform statisticilor, la Moscova există doar aproximativ 20% din astfel de propuneri. Achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă în stadiul de groapă a fundației în cadrul altor tipuri de contract este o afacere mai periculoasă și riscantă.

Unele companii oferă concluzii contract preliminar de vânzare. Riscul este că o astfel de afacere nu este înregistrată nicăieri. O altă opțiune pentru fraudă este de a oferi dezvoltatorilor hârtie. Clientul achiziționează acest document, dar nu are garanții pentru apartament, iar factura nu indică ce fel de locuințe primiți.

Un alt tip de cooperare riscantă este contract de participare la locuințe și construcții comunale. În acest caz, contribuiți să vă alăturați unei cooperative, care achiziționează un apartament pentru dvs. Toate condițiile sunt prevăzute în statutul cooperativei, așa că un avocat trebuie să-l studieze cu atenție. Riscurile includ achiziționarea unui apartament prin cooperative de locuit: în acest caz, trebuie să studiați cu atenție permisele și licențele dezvoltatorului.

Dacă termenele de livrare la domiciliu sunt întârziate, compania se poate oferi să semneze acord de prelungire. Este mai bine să nu semnați astfel de documente, în caz contrar, atunci va fi imposibilă recuperarea penalității de la companie în legătură cu neîndeplinirea obligațiilor.

Majoritatea apartamentelor sunt achiziționate în ipotecă. Este foarte important să abordăm corect studiul programului ipotecar al băncii. Poate depinde și de faza de construcție, întrucât la faza inițială, cel mai mare risc și, prin urmare, costul împrumutului este mai mare.

6. Infrastructura de district

În faza gropii, este imposibil de evaluat calitatea materialelor de construcție utilizate și uniformitatea pereților, dar zona poate fi estimată cu ușurință. În primul rând, merită să vă dați seama cât de bine se dezvoltă într-o anumită zonă schimburile de infrastructură și transport. Aceasta din urmă este valabilă mai ales pentru cei care folosesc transportul în comun. Alți factori sunt importanți pentru proprietarii propriei mașini: există blocaje de trafic pe drumul care duce de la viitoarea casă la muncă, care este calitatea suprafeței drumului, există locuri de parcare în curte și există un loc în parcarea subterană.

Numărul 7.Ce ar trebui să se țină seama la primirea unui apartament?

Când construcția casei este finalizată, dezvoltatorul invită să accepte apartamentul achiziționat, iar la inspecție se face certificat de acceptare. În această etapă, trebuie să vă uitați la ambele și să indicați dezvoltatorului pentru fiecare nerespectare a condițiilor convenite anterior. Atenție la uniformitatea suprafețelor, la calitatea lucrărilor, Comunicații, precum și zona apartamentului, deoarece se poate dovedi că este cu doi metri pătrați mai puțin decât se indică în documente. Toate deficiențele trebuie eliminate, iar zona lipsă trebuie compensată. Dacă dezvoltatorul nu este pregătit să rezolve în mod pașnic conflictul, atunci va fi necesar să rezolvați problema prin intermediul instanței.