Controle de construção: objetivos e procedimentos

Hoje, infelizmente, são comuns situações em que o contratado viola o prazo de entrega da instalação, excede significativamente o orçamento estabelecido na estimativa ou até cria uma violação de todos os padrões. Tais problemas podem ser evitados se um controle rigoroso da construção for realizado sobre o contratado e suas ações forem analisadas em cada etapa do trabalho. Para isso, existem organizações especiais cujos especialistas conhecem bem todas as nuances da legislação e da construção. Graças ao seu controle, você pode ter certeza de que todo o trabalho é feito dentro do prazo e de acordo com todas as regras estabelecidas. Quem tem o direito de realizar o controle da construção, quais objetivos ele busca e em que ordem é realizada? Respondemos a todas as perguntas mais importantes.

Qual é a estrutura legal para o controle do edifício?

Controle de construção durante a construção dos edifícios, sua reconstrução e revisão é um pré-requisito para a realização e entrega do trabalho. No nível legislativo, o controle da construção é regulado pelo art. 53 Código de Planejamento Urbano da Federação Russa. A lei obriga a realizar o controle da construção, mas dá o direito de escolher aquele que irá realizá-lo. Isso pode ser feito pelo próprio cliente, pelo contratado ou por uma terceira organização. O Código Civil da Federação Russa (Art. 749) permite precisamente ao cliente de obras delegar o controle de uma organização de terceiros (entidade legal ou empresário privado) à qual são apresentados vários requisitos. O Regulamento sobre controle de construção (nº 468, de 21 de junho de 2010) descreve todas as nuances que devem ser seguidas.

Acontece que o controle da construção é todo um complexo de medidas, cujo objetivo é seguir com precisão as estimativas e prazos para construção e reconstrução de edifícios. Além disso, o controle de construção verifica se o empreiteiro utiliza os materiais descritos na estimativa, não viola os códigos de construção e o desempenho de todo o trabalho.

O cliente pode executar o controle de construção por conta própria (aqui, é bastante apropriado falar sobre controle técnico), mas isso requer conhecimento completo, muitas vezes a tarefa controlar no trabalho do contratante encontra-se com o contratante. Isso é prescrito nos documentos do contrato de construção que o cliente assina com ele. É conveniente para o cliente que não há necessidade de contratar outra pessoa para controle, mas essa abordagem é benéfica? Um empreiteiro inescrupuloso, que recebe, de fato, controle ilimitado, pode substituir materiais caros por materiais mais baratos, participar do trabalho estimado que é difícil de verificar, superestimar a quantidade de trabalho e a quantidade de material de construção - existem muitos esquemas para obter benefícios adicionais. Em alguns organizações contratantes a maior parte do lucro vem precisamente de fontes não tão honestas. O controle de construção realizado pelo próprio contratado, é claro, encobrirá essa fraude.

Organização independente, que também pode executar o controle da construção, permitirá que o cliente economize cerca de 15% do custo estimado do trabalho.Sim, você terá que concluir contratos adicionais e pagar o custo do trabalho de terceiros, mas, mesmo assim, os benefícios recebidos pelo cliente são óbvios. É por isso que hoje é habitual contratar organizações independentes para o controle da construção.

Quais são os objetivos da construção de controle?

Os serviços de controle de construção incluem inspeções abrangentes de todos os tipos de trabalho. O relatório indica o cumprimento de todas as regras e regulamentos, e a construção do edifício está sujeita a prazos e custos.

Os objetivos do monitoramento das atividades de construção são os seguintes:

• garantia de qualidade dos trabalhos de construção. Erros cometidos pelo empreiteiro em diferentes estágios da construção de edifícios podem afetar a operação subsequente (distorções, inundações, vazamentos e outras conseqüências não muito agradáveis). Vale a pena notar que o contratante às vezes comete erros na tecnologia não de propósito, mas por falta de competência. Seja como for, o controle da construção é necessário para identificar atempadamente o fato de violação da tecnologia do trabalho e corrigi-la;
• garantir o uso dos materiais previstos na estimativa. O esquema em que o material é especificado na estimativa de maneira mais qualitativa e mais cara, e em segredo do cliente um analógico é comprado cada vez mais barato, é bem conhecido. É claro que essa substituição pode levar a uma deterioração das características operacionais dos edifícios, padrões ambientais e causar grandes problemas no futuro, sem mencionar o fato de o desenvolvedor estar perdendo uma quantia considerável de dinheiro. O controle da construção verifica se os materiais e estruturas especificados na estimativa são usados;
• controle de custos. O contratante pode sobrecarregar materiais de construção ou insira algo desnecessário, levando o desenvolvedor a um custo impressionante e injustificado. O controle da construção verifica a exatidão do orçamento e revela oportunamente erros cometidos de maneira especial ou não intencional;
• aplicação dos prazos como todo o trabalho e as etapas individuais.

Usando os serviços de controle de construção, o cliente pode ter certeza de que todo o trabalho será concluído dentro do prazo especificado pelo contratado, e a construção cumprirá todos os requisitos da lei, o que evitará problemas com a Rostekhnadzor. Além disso, o controle da construção também é economia significativa de custos, porque o contratado não terá a chance de substituir alguns materiais por outros ou aumentar deliberadamente o custo da estimativa. Em alguns casos, as economias alcançam incríveis 30-50%. Além disso, será possível evitar problemas como assentamento ou colapso do edifício, aparecimento de rachaduras e outros problemas. A organização controladora, neste caso, desempenha o papel de um auditor intermediário.

Onde é necessário o controle da construção?

De acordo com documentos legislativos, o escopo do controle de construção é construção, reconstrução e revisão de edifícios e estruturas. É apropriado e necessário aplicar o controle de construção quando se trata de tais objetos:

• edifícios e complexos residenciais;
• centros de compras e entretenimento e centros de negócios;
• Hotéis
• edifícios industriais;
• locais de patrimônio cultural.

Qual organização pode ser encarregada do controle da construção?

A segurança dos edifícios que estão sendo construídos depende principalmente das qualificações da organização de inspeção. Para que uma pessoa jurídica ou empresário possa se envolver em tais atividades, ele deve obter permissão de uma organização auto-reguladora (SRO). A lista de requisitos apresentados é bastante impressionante, o que não é surpreendente.

Se o controle da construção for reivindicado por uma entidade legal, a equipe deverá ter pelo menos 7 funcionários, incluindo pelo menos 2 gerentes. Para empreendedores individuais, o número de funcionários é inferior a 5 pessoas.O pessoal da organização que realiza o controle da construção deve ter um número limitado de especialistas, incluindo engenheiro de projeto, agrimensor, arquiteto, agrimensor, especialistas em sistemas de ventilação, instalações hidráulicas e elétricas. O gerente deve ter um diploma universitário e pelo menos 7 anos de experiência na indústria da construção.

Quais são as responsabilidades do supervisor?

O processo de vigilância é um trabalho complexo de várias etapas. Quanto mais cedo você começar, mais chances de obter um edifício forte e de alta qualidade no final. Por esse motivo, é importante entrar em contato com especialistas nas fases iniciais da construção, na fase de planejamento e para concluir a inspeção após o comissionamento da instalação. O trabalho começa somente após a discussão de todas as condições e a assinatura de um contrato pelo cliente, que indica os direitos e obrigações do cliente e da organização de inspeção. Todas as verificações são realizadas por um grupo de profissionais, cada um especializado em um determinado campo, ou por um engenheiro - muito depende da escala e das especificidades do trabalho.

As responsabilidades da empresa que exerce controle de construção incluem:

• verificação da documentação do projeto e conformidade com seus padrões;
• verificação de estimativas;
• monitorar o cumprimento do cronograma de trabalho;
• controle de qualidade dos materiais de construção, disponibilidade de certificados para eles;
• controle de qualidade do trabalho realizado e sua conformidade com documentos regulamentares;
• monitorar o cumprimento das regras para armazenamento de materiais de construção;
• controle sobre a implementação do escopo de trabalho estabelecido pelo projeto;
• identificação e eliminação de violações;
• a implementação da recepção de etapas individuais do trabalho no cliente com a assinatura de documentos relevantes;
• monitorar o cumprimento da segurança e proteção do trabalho;
• controle da documentação executiva.

Os especialistas responsáveis ​​fornecem regularmente ao cliente relatórios sobre as inspeções realizadas, para que o desenvolvedor possa monitorar o andamento da construção em tempo real e reagir imediatamente da maneira necessária, caso isso ocorra.

Qual é o procedimento de controle?

Uma das principais características do controle de construção é verificação de etapa. Alguns empreiteiros podem ocultar os resultados reais de cada estágio da construção subsequente. Como resultado, no futuro, teremos que voltar e corrigir os erros, ou se eles não foram notados a tempo, a durabilidade do edifício está em questão.

A inspeção das obras inclui as seguintes etapas:

1. Revisão de documentos. Nesta fase, é controlado o fornecimento de todos os documentos para a futura execução do trabalho pelo cliente, a conformidade dos parâmetros da construção da geodésia, a coordenação do pacote com os órgãos governamentais, a aprovação do próprio projeto. Ele também verifica a possibilidade de violar os limites do canteiro de obras e a disponibilidade de uma lista de obras e materiais. Caso sejam identificadas falhas e inconsistências, a documentação é entregue aos especialistas para correção.
2. Levantamento de Recepção em Rede. Os especialistas verificam cuidadosamente a precisão da transferência de coordenadas para a área onde o edifício será construído. Se tudo for feito corretamente e sem erros, eles emitem o documento correspondente.
3. Controle de materiais de construção. Os especialistas avaliam se os materiais de construção cumprem os padrões existentes e se todos os documentos necessários para esses materiais estão disponíveis. Se necessário, testes de laboratório são permitidos. Se for constatado que algum material não atende aos requisitos, ele é substituído ou há um trabalho em andamento para tornar sua qualidade normativa. Se as não conformidades não representarem um perigo, os materiais podem ser utilizados na construção, mas isso exige um acordo com o cliente e as agências governamentais.
4. Controle de qualidade do trabalho. Todos os trabalhos e seus resultados são avaliados quanto à conformidade com os padrões técnicos, de design e legislativos.Nesta fase, o ato correspondente é necessariamente concluído.
5. Controle de trabalhos que não podem ser verificados após as etapas subseqüentes do trabalho.

O órgão regulador, idealmente, deve monitorar o progresso da construção desde a fase de projeto até o comissionamento da instalação. E preparação para construçãoe ereção fundaçãoe a criação de uma caixa com trabalho subsequente sobre revestimento e comunicações e a inspeção final do objeto - tudo isso é igualmente importante se o objetivo é criar um edifício de alta qualidade, confiável e o mais seguro possível em todos os aspectos.

A frequência das inspeções de monitoramento é especificada pelo projeto e o nível de complexidade do trabalho. Após cada inspeção, são elaborados documentos de relatório, que incluem uma descrição de violações e trechos de documentos regulamentares que indicam o fato de violações, fotografias de apoio, horários de trabalho e tabelas de cálculo financeiro. Se o controle da construção começar a funcionar quando algum trabalho já estiver concluído, é aconselhável realizar uma pesquisa preliminar do edifício.

O controle da construção não é apenas uma verificação da conformidade da tecnologia, mas também a tranqüilidade do cliente, a prevenção de despesas financeiras imprevistas. Nem todos os clientes são versados ​​na tecnologia da construção. Os contratados sabem disso; portanto, empresas e equipes inescrupulosas geralmente não cumprem uma série de condições e não realizam determinados tipos de trabalho dentro do prazo. Daí o prazo, o comissionamento prematuro e muitos outros problemas. Por esses motivos, os clientes convidam especialistas independentes para executar a supervisão da construção.