Kontrola budowy: cele i procedura

Dziś niestety zdarzają się sytuacje, w których wykonawca narusza termin dostawy obiektu, znacznie przekracza budżet przewidziany w preliminarzu, a nawet buduje z naruszeniem wszystkich standardów. Takich problemów można uniknąć, jeśli na wykonawcy będzie przeprowadzana ścisła kontrola budowy, a jego działania będą analizowane na każdym etapie prac. W tym celu istnieją specjalne organizacje, których specjaliści są świadomi wszystkich niuansów prawodawstwa i budownictwa. Dzięki ich kontroli możesz mieć pewność, że cała praca zostanie wykonana na czas i zgodnie z ustalonymi zasadami. Kto ma prawo sprawować kontrolę budowy, jakie cele realizuje i w jakiej kolejności? Odpowiadamy na wszystkie najważniejsze pytania.

Jakie są ramy prawne dla kontroli budynków?

Kontrola budowy podczas budowy budynków, ich przebudowy i remontu jest warunek wstępny przeprowadzenia i dostarczenia pracy. Na poziomie legislacyjnym kontrolę konstrukcji reguluje art. 53 Kod urbanistyczny Federacji Rosyjskiej. Prawo zobowiązuje do przeprowadzenia kontroli budowy, ale daje prawo wyboru ten, który to przeprowadzi. Może to zrobić sam klient, kontrahent lub trzecia organizacja. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (art. 749) precyzyjnie zezwala klientowi robót budowlanych na przekazanie kontroli zewnętrznej organizacji (podmiotowi prawnemu lub prywatnemu przedsiębiorcy), której dotyczy szereg wymogów. Rozporządzenie w sprawie kontroli konstrukcji (nr 468 z 21 czerwca 2010 r.) Opisuje wszystkie niuanse, których należy przestrzegać.

Okazuje się, że kontrola budowy to cały kompleks środków, których celem jest dokładne przestrzeganie szacunków i terminów budynek i przebudowa budynków. Ponadto kontrola budowlana sprawdza, czy wykonawca wykorzystuje materiały opisane w oszacowaniu, nie narusza przepisów budowlanych i jak dobrze wykonuje całą pracę.

Klient może sam przeprowadzić kontrolę budowy (tutaj raczej lepiej jest mówić o kontroli technicznej), ale wymaga to gruntownej wiedzy, więc często zadanie kontrola na temat pracy wykonawcy leży po stronie wykonawcy. Jest to określone w dokumentach umowy o budowę, które klient podpisuje z nim. Dla klienta wygodne jest to, że nie trzeba zatrudniać kogoś innego do kontroli, ale czy takie podejście jest korzystne? Bez skrupułów wykonawca, otrzymując w rzeczywistości nieograniczoną kontrolę, może zastąpić drogie materiały tańszymi, przystąpić do trudnej do zweryfikowania pracy szacunkowej, przecenić ilość pracy i materiału budowlanego - istnieje wiele programów, aby uzyskać dodatkowe korzyści. W niektórych organizacje zamawiające większość zysków pochodzi właśnie z tak mało uczciwych źródeł. Kontrola budowlana przeprowadzona przez samego wykonawcę oczywiście ukryje takie oszustwo.

Niezależna organizacja, który może również przeprowadzać kontrolę budowy, pozwoli klientowi zaoszczędzić około 15% szacowanych kosztów pracy.Tak, będziesz musiał zawrzeć dodatkowe umowy i pokryć koszty pracy strony trzeciej, ale mimo to korzyści otrzymane przez klienta są oczywiste. Dlatego dzisiaj zwyczajem jest zatrudnianie niezależnych organizacji do kontroli budowy.

Jakie są cele kontroli budynku?

Usługi kontroli budowy obejmują kompleksowe kontrole wszystkich rodzajów prac. Raport wskazuje przestrzeganie wszystkich zasad i przepisów, a budowa budynku podlega terminom i kosztom.

Cele kontroli działań budowlanych są następujące:

• zapewnienie jakości prac budowlanych. Błędy popełnione przez wykonawcę na różnych etapach budowy budynków mogą wpływać na późniejszą eksploatację (zniekształcenia, powodzie, wycieki i inne niezbyt przyjemne konsekwencje). Warto zauważyć, że wykonawca czasami popełnia błędy w technologii nie celowo, ale z powodu braku kompetencji. Niezależnie od tego, konieczna jest kontrola konstrukcji, aby w odpowiednim czasie zidentyfikować fakt naruszenia technologii pracy i naprawić ją;
• zapewnienie wykorzystania tych materiałów, które są przewidziane w kosztorysie. Schemat, w którym materiał jest określony w oszacowaniu w sposób bardziej jakościowy i droższy oraz w tajemnicy przed klientem, że analog jest kupowany coraz taniej, jest dobrze znany. Oczywiste jest, że takie zastąpienie może doprowadzić do pogorszenia właściwości operacyjnych budynków, norm środowiskowych i spowodować bardzo duże problemy w przyszłości, nie wspominając już o tym, że deweloper traci znaczną sumę pieniędzy. Kontrola konstrukcji sprawdza, czy stosowane są materiały i konstrukcje określone w oszacowaniu;
• kontrola kosztów. Wykonawca może przeładować materiały budowlane lub wprowadzić coś niepotrzebnego, co prowadzi programistę do imponujących i nieuzasadnionych kosztów. Kontrola budowlana sprawdza poprawność budżetu i terminowo ujawnia specjalnie lub nieumyślnie popełnione błędy;
• egzekwowanie terminów jak cała praca i poszczególne etapy.

Korzystając z usług kontroli budowy, klient może być pewien, że wszystkie prace zostaną zakończone w terminie określonym przez wykonawcę, a stworzona konstrukcja spełni wszystkie wymagania prawne, co pozwoli uniknąć problemów z Rostekhnadzor. Ponadto, kontrola konstrukcji jest również znaczne oszczędności kosztów, ponieważ wykonawca nie będzie miał szansy wymienić niektórych materiałów na inne lub celowo podnieść kosztów oszacowania. W niektórych przypadkach oszczędności sięgają niewiarygodnych 30-50%. Ponadto będzie można uniknąć problemów, takich jak osiadanie lub zawalenie się budynku, pojawienie się pęknięć i innych problemów. Organizacja kontrolująca w tym przypadku pełni rolę audytora pośredniego.

Gdzie konieczna jest kontrola budowy?

Zgodnie z dokumentami legislacyjnymi zakres kontroli konstrukcji wynosi budowa, przebudowa i remont budynków i budowli. Właściwe i konieczne jest zastosowanie kontroli konstrukcji w przypadku takich obiektów:

• budynki mieszkalne i kompleksy;
• centra handlowe i rozrywkowe oraz centra biznesowe;
• Hotele
• budynki przemysłowe;
• miejsca dziedzictwa kulturowego.

Której organizacji można powierzyć nadzór budowlany?

Bezpieczeństwo budowanych budynków zależy głównie od kwalifikacji organizacji kontrolującej. Aby osoba prawna lub indywidualny przedsiębiorca mógł angażować się w takie działania, musi uzyskać zgodę organizacji samoregulacyjnej (SRO). Lista przedstawionych przez nią wymagań jest imponująca, co nie jest zaskakujące.

Jeżeli twierdzi się, że kontrola budowy jest przeprowadzana przez osobę prawną, wówczas personel powinien mieć co najmniej 7 pracowników, w tym co najmniej 2 kierowników. W przypadku indywidualnych przedsiębiorców liczba pracowników wynosi mniej niż 5 osób.Personel organizacji prowadzącej kontrolę budowy powinien mieć wielu wąskich specjalistów, w tym projektant, geodeta, architekt, geodeta, specjaliści od systemów wentylacyjnych, hydraulicznych i elektrycznych. Menedżer musi mieć wykształcenie wyższe i co najmniej 7 lat doświadczenia w branży budowlanej.

Jakie są obowiązki przełożonego?

Proces nadzoru jest złożoną wieloetapową pracą. Im szybciej go uruchomisz, tym większe są szanse na uzyskanie mocnego i wysokiej jakości budynku. Z tego powodu ważne jest, aby skontaktować się ze specjalistami na początkowych etapach budowy, na etapie planowania i zakończyć inspekcję po uruchomieniu obiektu. Prace rozpoczynają się dopiero po omówieniu wszystkich warunków i podpisaniu umowy przez klienta, która wskazuje na prawa i obowiązki zarówno klienta, jak i organizacji kontrolnej. Wszystkie kontrole przeprowadzane są przez grupę profesjonalistów, z których każdy specjalizuje się w określonej dziedzinie, lub przez jednego inżyniera - wiele zależy od skali i specyfiki pracy.

Obowiązki firmy sprawującej kontrolę budowy obejmują:

• weryfikacja dokumentacji projektowej i zgodności z jej standardami;
• sprawdzanie szacunków;
• monitorowanie zgodności z harmonogramem prac;
• kontrola jakości materiałów budowlanych, dostępność certyfikatów dla nich;
• kontrola jakości wykonywanych prac i ich zgodność z dokumentami regulacyjnymi;
• monitorowanie zgodności z zasadami przechowywania materiałów budowlanych;
• kontrola realizacji zakresu prac ustalonego przez projekt;
• identyfikacja i eliminacja naruszeń;
• realizacja odbioru poszczególnych etapów pracy u klienta wraz z podpisaniem odpowiednich dokumentów;
• monitorowanie zgodności z bezpieczeństwem i ochroną pracy;
• kontrola dokumentacji wykonawczej.

Odpowiedzialni specjaliści regularnie dostarczają klientowi raporty z przeprowadzonych kontroli, aby deweloper mógł monitorować postęp budowy w czasie rzeczywistym i reagować natychmiast, jeśli to konieczne.

Jaka jest procedura kontroli?

Jedną z głównych cech kontroli konstrukcji jest sprawdzenie kroku. Niektórzy kontrahenci mogą ukrywać prawdziwe wyniki każdego etapu budowy później. W rezultacie w przyszłości albo będziemy musieli wrócić i poprawić błędy, albo jeśli nie zostaną zauważone na czas, kwestionowana jest trwałość budynku.

Kontrola robót budowlanych obejmuje następujące etapy:

1. Rewizja dokumentów. Na tym etapie kontrolowane jest dostarczanie przez klienta wszystkich dokumentów do dalszej pracy, parametry budynku geodezji są spójne, pakiet uzgadniany z władzami państwowymi, a projekt zatwierdzany. Sprawdza także możliwość naruszenia granic placu budowy oraz dostępność listy prac i materiałów. W przypadku wykrycia jakichkolwiek wad i niespójności dokumentacja jest przekazywana specjalistom w celu ich korekty.
2. Odbiór sieci geodezyjnej. Specjaliści dokładnie sprawdzają dokładność przeniesienia współrzędnych do obszaru, w którym zostanie zbudowany budynek. Jeśli wszystko jest wykonane poprawnie i bez błędów, wystawiają odpowiedni dokument.
3. Kontrola materiałów budowlanych. Eksperci oceniają, czy materiały budowlane są zgodne z obowiązującymi normami i czy są dostępne wszystkie niezbędne dokumenty dotyczące tych materiałów. W razie potrzeby dozwolone są testy laboratoryjne. Jeśli okaże się, że jakiś materiał nie spełnia wymagań, jest on wymieniany lub trwają prace nad doprowadzeniem jego jakości do normatywności. Jeśli niezgodności nie stanowią zagrożenia, wówczas materiały mogą być użyte w budownictwie, ale wymaga to porozumienia z klientem i agencjami rządowymi.
4. Kontrola jakości pracy. Wszystkie prace i ich wyniki są oceniane pod kątem zgodności z normami technicznymi, projektowymi i legislacyjnymi.Na tym etapie odpowiedni akt zostaje koniecznie zawarty.
5. Kontrola prac, których nie można zweryfikować po kolejnych etapach pracy.

Idealnie organ regulacyjny powinien monitorować postęp budowy od etapu projektowania do uruchomienia obiektu. I… przygotowanie do budowyi erekcja fundament, a także stworzenie skrzynki z późniejszymi pracami nad okładziną i komunikacją oraz ostateczna kontrola obiektu - wszystko to jest równie ważne, jeśli celem jest zbudowanie wysokiej jakości, niezawodnego i jak najbardziej bezpiecznego budynku pod każdym względem.

Częstotliwość przeprowadzania inspekcji inspekcyjnych określa projekt i poziom złożoności pracy. Po każdej inspekcji opracowywane są dokumenty sprawozdawcze, które zawierają opis naruszeń i fragmenty dokumentów regulacyjnych, które wskazują na fakt naruszenia, potwierdzając zdjęcia, harmonogramy pracy i tabele obliczeń finansowych. Jeśli kontrola budowy zacznie działać po zakończeniu niektórych prac, zaleca się przeprowadzenie wstępnego przeglądu budynku.

Kontrola budowy to nie tylko weryfikacja zgodności technologii, ale także spokój klienta i zapobieganie nieoczekiwanym wydatkom finansowym. Nie wszyscy klienci są dogłębnie zaznajomieni z technologią budowlaną. Kontrahenci wiedzą o tym, dlatego pozbawione skrupułów firmy i zespoły często nie spełniają szeregu warunków i nie wykonują pewnych rodzajów pracy na czas. Stąd niedotrzymanie terminów, przedwczesne uruchomienie i wiele innych problemów. Z tych powodów klienci zapraszają niezależnych ekspertów zewnętrznych do sprawowania nadzoru budowlanego.