7 cech zakupu mieszkania w nowym budynku na etapie wykopalisk

Prawie połowa mieszkania w nowych budynkach sprzedawane do ostatniego etapu budowy. Wynika to ze znacznych oszczędności kosztów, które mogą osiągnąć 25% lub więcej. Ale oprócz zauważalnych korzyści ta metoda nabywania nieruchomości niesie ze sobą znaczne ryzyko. Co należy wziąć pod uwagę, aby zawrzeć umowę, aby nie stracić pieniędzy i dostać mieszkanie na czas?

Nr 1 Korzyści z zakupu domu na etapie wykopu

Wiele osób kupuje mieszkania w fazie pitowej ze względu na korzyści. Niższy koszt mieszkania jest głównym kryterium wyboru. Cena jest obniżana w celu przyciągnięcia dodatkowych funduszy. Niemal każdy deweloper jest tym zainteresowany, ponieważ otrzymuje oczywiste korzyści i będzie mógł wykorzystać pieniądze współinwestorów na budowę domu, a nie fundusze pożyczkowe, które będą musiały zostać spłacone z wysokim odsetkiem. Oczywiste jest, że im mniej środków zostanie wykorzystanych, tym niższy i bardziej atrakcyjny dla kupującego będzie koszt za metr kwadratowy mieszkania.

Zaletą jest możliwość zdobycia raty od konstruktora. Jego termin jest negocjowany przez strony, ale z reguły jest ograniczony do okresu budowy domu. Niektóre firmy oferują to bez odsetek.

Przyciąga wielu możliwość wyboru. Jeśli dana osoba wyraziła chęć zakupu mieszkania na początkowym etapie budowy, wówczas ma taką możliwość wybór układu mieszkania, kwadratu i podłogi. Najbardziej atrakcyjne opcje są kupowane właśnie na tym etapie. Po zakończeniu budowy domu około 20–25% mieszkań pozostaje niesprzedanych. Wiele z nich znajduje się na wyższych piętrach lub ma niewygodny układ. Na mieszkania wielopokojowe nie ma popytu.

Nr 2 Wady zakupu mieszkań na etapie wykopalisk

Nabycie mieszkania na etapie wykopalisk istnieje ryzyko. Być może istnieje możliwość oszustwa. Zdarzają się przypadki, gdy po opłaceniu mieszkania ludzie nie czekali na zakończenie budowy. Wśród deweloperów nie zawsze można spotkać uczciwe i wiarygodne firmy. Firmy zajmujące się oszustwami często podejmują działania budowanie domuale przy sprzedaży mieszkań używaj system podwójnej sprzedaży. Dzięki niej kilka osób może stać się jednocześnie właścicielami jednego mieszkania. Chroni przed takimi zagrożeniami zawarcie umowy o wspólnym uczestnictwie w budownictwie.

Kolejną wadą jest potrzeba poczekaj na zakończenie budowy. Okres ten może być kilkakrotnie przedłużany. Nawet jeśli umowa obejmuje 3 lata, prace można zakończyć po 5 lub więcej latach.

Aby nie stać się ofiarą oszustwa i nie kontaktować się z pozbawionym skrupułów deweloperem, przed podpisaniem dokumentów i przekazaniem pieniędzy potrzebujesz zapytaj o tę firmę i zrozum, jak to jest niezawodne.

Numer 3. Gdzie znaleźć informacje o programistach?

Potencjalny nabywca powinien zapytać o firmę budowlaną. Jeśli ma złą reputację, lepiej odmówić zawarcia umowy. Przydatne będzie nauczenie się czegoś o już oddanych obiektach, historii ich budowy. W pierwszych etapach Internet bardzo ci pomoże.

Znaleźć oficjalne dane dotyczące dewelopera mogą znajdować się na jego stronie internetowej, który wskazuje historię spółki, informacje o inwestorach i wierzycielach, o obiektach na zlecenie, o obiektach w budowie i warunkach ich realizacji. Jeśli firma współpracuje z dużymi bankami, to jest dodatkowa gwarancja niezawodności dla kupującego. Brak własnej witryny programisty sugeruje, że jest to solidna firma, której nie zaleca się ufać swoim pieniądzom. Potrzebujesz analizować i ceny mieszkań: zbyt niski koszt powinien ostrzec, ponieważ odnosząca sukcesy firma nie będzie sprzedawać mieszkań poniżej ich rzeczywistej wartości.

Ważnym źródłem informacji jest fora interesariuszy i ich opinie na temat konkretnej firmy. Tam można znaleźć informacje, które nie są wskazane na oficjalnej stronie internetowej. Jeśli wystąpiły jakieś problemy, nastąpiło opóźnienie, zostanie to wskazane na forach, możliwe będzie również znalezienie informacji o tym, jak programista rozwiązał sytuacje konfliktowe. Nieźle też na tym etapie odwiedź sam plac budowyaby upewnić się, że prace budowlane są naprawdę w toku.

Numer 4. Jakie dokumenty powinien mieć deweloper?

Jeśli budowniczy przeszedł pierwszy etap kontroli, wtedy odwiedzając przedstawiciela firmy lub kierownika sprzedaży mieszkania, musisz upewnić się, że wszystko jest w porządku z dokumentami, w przeciwnym razie mogą wystąpić duże problemy po wybudowaniu domu. Sprawdź powinna dokumenty składowedo której odnosi się statut spółki, zaświadczenie o wpisie do jednolitego rejestru państwowego podmiotów prawnych, zaświadczenie o nadaniu NIP.

Ważne jest, aby upewnić się, że firma jest właścicielem gruntu, na którym buduje dom, co powinno wskazać certyfikat własności gruntu. Ponadto ma ogromne znaczenie cel lądowy. Dokumenty powinny wskazywać, że terytorium to jest przeznaczone do budowy budynku mieszkalnego pod określonym adresem. Jeśli działka będzie na przykład przeznaczona do celów rolniczych, przeniesienie się do zbudowanego domu zajmie dużo czasu. Nie zaszkodzi się upewnić legalność nabycia gruntów: jeśli licytacja została przeprowadzona, należy to zaznaczyć.

Zasługują na szczególną uwagę domy budowane z udziałem władz i są projektem inwestycji publicznej. W tym przypadku z reguły państwo daje deweloperowi miejsce na budowę domu, a firma zobowiązuje się do zapewnienia określonych obszarów własności organów państwowych, które są wskazane we wstępnym protokole podziału przestrzeni. Ważne jest, aby upewnić się, że twoje mieszkanie nie stanie się własnością władz po budowie domu, co może pociągać za sobą sprzedaż tego mieszkania bez Twojej wiedzy.

Deweloper musi mieć licencja, co daje mu prawo do prowadzenia działalności budowlanej. Licencja musi być ważna na budowę domu, w której należy wskazać wysokość budynków, które firma może zbudować - sprawdź ten parametr wraz z wysokością domu, który ma zostać zbudowany. Sprawdź i pozwolenie na budowę, w szczególności termin i znaczenie tego zezwolenia dla konkretnego domu.

Ponadto programista musi dostarczyć wszystkie niezbędne informacje dokumentacja projektowajak również państwowe sprawdzenie dokumentacji projektowej. Każdy, kto sprzeda mieszkanie w przyszłym domu, musi posiadać dokumenty autoryzowanego przedstawiciela firmy, chyba że sam deweloper jest zaangażowany w sprzedaż.

Możesz zapytać firmę jakie banki są akredytowane. Nie jest to oczywiście najdokładniejszy wskaźnik, ale nadal może świadczyć o wiarygodności dewelopera, ponieważ bank przeprowadza również weryfikację przed akredytacją. Lepiej zapłacić przelewem bankowym.

Z warunki umowy, którą oferuje ci programistaNajlepiej jest zapoznać się ze swobodnym otoczeniem domowym, aby poznać wszystkie szczegóły i warunki.Lepiej na tym etapie skonsultuj się z doświadczonym prawnikiem w tych sprawach, ponieważ nieprzygotowana osoba może nie zauważyć ważnych aspektów, które określają prawa i obowiązki każdej ze stron. Prawnik może zasugerować główne ryzyko i ostrzec, jeśli programista próbuje cię oszukać.

Zgodnie z prawem budownictwo mieszkaniowe powinno być ubezpieczony. Kupujący musi zapytać o ubezpieczyciela, najlepiej jeśli jest to znana firma.

Nr 5 Umowa z deweloperem

Aby upewnić się, że zakup mieszkania na zerowym etapie budowy jest bezpieczny, eksperci zalecają zakończenie umowa kapitałowa między stronami. Rejestruje wszystkie dane o obiekcie, czas ukończenia, koszt za metr kwadratowy. Aby rozwiązać ten problem, przyjęto ustawę federalną nr 214. Jeśli firma prowadzi sprzedaż zgodnie z innymi zasadami, potencjalne ryzyko wzrasta.

Zgodnie ze wspomnianym prawem federalnym skonstruowany obiekt jest przekazywany uczestnikowi wspólnej budowy po uzyskaniu pozwolenia na oddanie do eksploatacji. Umowa o wspólnym uczestnictwie w budowie jest zarejestrowana w Ruseestra, co stanowi gwarancję braku podwójnej sprzedaży. Kupujący dzięki takiej umowie otrzymuje maksymalny poziom ochrony, a w przypadku niedotrzymania terminów lub dostarczenia mu niewłaściwej własności może jednostronnie zakończyć współpracę. Deweloper, który sprzedaje mieszkania na podstawie takiej umowy, podlega ścisłej kontroli w organach rządowych, więc informacje na jego temat są jak najbardziej przejrzyste. Dokument musi wskazywać czas budowy domu, koszt mieszkania, adres obiektu oraz zobowiązania gwarancyjne.

Nie każdy programista działa na podstawie umowy kapitałowej i przestrzega wszystkich zasad jej przygotowania. Według statystyk w Moskwie jest tylko około 20% takich propozycji. Kupno mieszkania w nowym budynku na etapie budowy fundamentu w ramach innych umów jest bardziej niebezpiecznym i ryzykownym przedsięwzięciem.

Niektóre firmy oferują zakończenie przedwstępna umowa sprzedaży. Istnieje ryzyko, że taka transakcja nie zostanie nigdzie zarejestrowana. Inną opcją oszustwa jest zapewnienie programistom rachunki. Klient kupuje ten dokument, ale nie ma żadnych gwarancji na mieszkanie, a rachunek nie wskazuje, jakie mieszkanie otrzymujesz.

Innym ryzykownym rodzajem współpracy jest umowa o udział w budownictwie mieszkaniowym i komunalnym. W takim przypadku przyczyniasz się do przystąpienia do spółdzielni, która nabywa dla ciebie mieszkanie. Wszystkie warunki są określone w statucie spółdzielni, więc prawnik musi je dokładnie przestudiować. Ryzyko obejmuje zakup mieszkania przez spółdzielnie mieszkaniowe: w takim przypadku musisz dokładnie przestudiować pozwolenia i licencje programisty.

Jeśli terminy dostawy do domu są opóźnione, firma może zaoferować podpis umowa przedłużenia. Lepiej nie podpisywać takich dokumentów, w przeciwnym razie nie będzie możliwe odzyskanie kary od firmy w związku z niewypełnieniem obowiązków.

Większość mieszkań kupionych jest na hipotece. Bardzo ważne jest prawidłowe podejście do badania programu hipotecznego banku. Może to również zależeć od fazy budowy, ponieważ na początkowym etapie największe ryzyko, a tym samym koszt pożyczki, jest większe.

Nr 6. Infrastruktura okręgowa

Na etapie wykopu nie można ocenić jakości użytych materiałów budowlanych i równości ścian, ale powierzchnię można łatwo oszacować. Przede wszystkim warto się zastanowić jak dobrze rozwinięta jest na danym obszarze infrastruktura i węzły transportowe. To ostatnie dotyczy szczególnie osób korzystających z transportu publicznego. Inne czynniki są ważne dla właścicieli własnego samochodu: czy na drodze dochodzą korki z przyszłego domu do pracy, jaka jest jakość nawierzchni, czy są miejsca parkingowe na podwórku i czy jest miejsce na parkingu podziemnym.

Numer 7.Co należy wziąć pod uwagę przy otrzymywaniu mieszkania?

Po zakończeniu budowy domu deweloper zaprasza do zaakceptowania zakupionego mieszkania i po dokonaniu kontroli certyfikat odbioru. Na tym etapie musisz przyjrzeć się obu i wskazać deweloperowi każdą niezgodność z wcześniej uzgodnionymi warunkami. Zwróć uwagę na równość powierzchni, jakość wykonania, komunikacja, a także powierzchnię mieszkania, ponieważ może się okazać, że jest to kilka metrów kwadratowych mniej niż wskazano w dokumentach. Wszystkie braki należy usunąć, a brakujący obszar zrekompensować. Jeśli deweloper nie jest gotowy do pokojowego rozwiązania konfliktu, konieczne będzie rozwiązanie problemu przez sąd.