7 iezīmes, pērkot dzīvokli jaunā ēkā rakšanas stadijā

Gandrīz puse dzīvokļi jaunajās ēkās pārdots līdz būvniecības pēdējam posmam. Tas ir saistīts ar ievērojamiem izmaksu ietaupījumiem, kas var sasniegt 25% vai vairāk. Bet papildus manāmiem ieguvumiem šī nekustamā īpašuma iegūšanas metode ir saistīta arī ar būtiskiem riskiem. Kas jāņem vērā, lai veiktu izdevīgu darījumu, nepazaudētu naudu un savlaicīgi iegūtu dzīvokli?

Nr.1. Mājas pirkšanas priekšrocības rakšanas stadijā

Daudzi cilvēki iegādājas dzīvokļus ieguves stadijā priekšrocību dēļ. Zemākas mājokļa izmaksas ir galvenais atlases kritērijs. Cena tiek samazināta, lai piesaistītu papildu līdzekļus. Gandrīz katrs attīstītājs to interesē, jo viņš gūst acīmredzamas priekšrocības un mājas celtniecībai varēs izmantot līdzinvestoru naudu, nevis aizdevuma līdzekļus, kuri būs jāatmaksā ar lielu procentuālo daļu. Ir skaidrs, ka, jo mazāk tiek izmantots kredīta fonds, jo zemākas un pircējam pievilcīgākas būs izmaksas par mājokļa kvadrātmetru.

Pluss ir spēja iegūt iemaksas no celtnieka. Par tā periodu puses vienojas, bet, kā likums, tas attiecas tikai uz mājas celtniecības periodu. Daži uzņēmumi to piedāvā bez interesēm.

Piesaistīja daudziem iespēja izvēlēties. Ja persona sākotnējā celtniecības posmā parādīja vēlmi iegādāties mājokli, tad viņam tiek dota iespēja izvēloties dzīvokļa, laukuma un grīdas izkārtojumu. Vispievilcīgākās iespējas tiek nopirktas tieši šajā posmā. Pēc mājas celtniecības pabeigšanas aptuveni 20–25% dzīvokļu netiek pārdoti. Daudzi no tiem atrodas augšējos stāvos vai ar neērtu izkārtojumu. Daudzistabu dzīvokļi nav pieprasīti.

Nr.2. Mīnusi mājokļa iegādei rakšanas stadijā

Dzīvokļa iegāde rakšanas stadijā pastāv risks. Tā var būt maldināšanas iespēja. Ir gadījumi, kad pēc samaksas par mājokli cilvēki negaidīja būvniecības pabeigšanu. Izstrādātāju vidū godīgi un uzticami uzņēmumi ne vienmēr sastopas. Krāpšanas firmas bieži sāk mājas celtniecībabet, pārdodot dzīvokļus, izmantojiet dubultā pārdošanas shēma. Kopā ar viņu vairāki cilvēki vienlaikus var kļūt par viena dzīvokļa īpašniekiem. Aizsargā pret šādiem riskiem līguma par dalītu dalību būvniecībā noslēgšana.

Vēl viens trūkums ir nepieciešamība jāgaida būvniecības pabeigšana. Šo periodu var pagarināt vairākas reizes. Pat ja līgumā ir norādīti 3 gadi, darbu var pabeigt pēc 5 vai vairāk gadiem.

Lai nekļūtu par krāpšanas upuri un nesazinātos ar negodīgu izstrādātāju, pirms dokumentu parakstīšanas un naudas piešķiršanas jums ir nepieciešams veikt pieprasījumus par šo uzņēmumu un saprast, cik tas ir uzticams.

3. numurs. Kur atrast informāciju par izstrādātājiem?

Potenciālajam pircējam jājautā par celtniecības uzņēmumu. Ja viņai ir slikta reputācija, tad labāk ir atteikties slēgt līgumu. Būs noderīgi uzzināt kaut ko par jau nodotajiem objektiem, to celtniecības vēsturi. Pirmajos posmos jums ļoti palīdzēs internets.

Lai atrastu oficiāli dati par izstrādātāju var būt viņa vietnē, kas norāda uzņēmuma vēsturi, informāciju par investoriem un kreditoriem, par nodotajiem objektiem, par būvējamajiem objektiem un to pabeigšanas noteikumiem. Ja uzņēmums sadarbojas ar lielajām bankām, tad tas pircējam ir papildu uzticamības garantija. Tā kā nav izstrādātāja vietnes, var secināt, ka šis ir stabils uzņēmums, kuram nav ieteicams uzticēties jūsu naudai. Nepieciešams analizēt un dzīvokļu cenas: Par zemām izmaksām vajadzētu brīdināt, jo veiksmīgs uzņēmums nepārdos dzīvokļus, kas zemāki par to reālo vērtību.

Svarīgs informācijas avots ir interešu turētāju forumi un viņu atsauksmes par konkrētu uzņēmumu. Tur jūs varat atrast informāciju, kas nav norādīta oficiālajā vietnē. Ja bija kādas problemātiskas situācijas, bija kavēšanās, tad tas tiks norādīts forumos, tur var atrast arī informāciju par to, kā izstrādātājs atrisināja konfliktsituācijas. Nav slikti arī šajā posmā apmeklējiet pašu būvlaukumulai pārliecinātos, ka celtniecības darbi patiešām notiek.

4. numurs. Kādiem dokumentiem jābūt izstrādātājam?

Ja būvnieks izturēja pārbaudes pirmo posmu, tad, apmeklējot uzņēmuma pārstāvi vai dzīvokļu pārdošanas vadītāju, jums jāpārliecinās, vai ar dokumentiem viss ir kārtībā, pretējā gadījumā pēc mājas celtniecības var rasties lielas problēmas. Pārbaudīt vajadzētu dibināšanas dokumentiuz kuru attiecas uzņēmuma statūti, sertifikāts par iekļaušanos vienotā valsts juridisko personu reģistrā, sertifikāta piešķiršana par TIN.

Ir svarīgi pārliecināties, ka uzņēmumam pieder zeme, kurā tas būvē māju, un tas būtu jānorāda zemes īpašumtiesību sertifikāts. Turklāt ļoti liela nozīme zemes mērķis. Dokumentos jānorāda, ka šī teritorija ir paredzēta dzīvojamās ēkas celtniecībai norādītajā adresē. Ja zemes gabals būs, piemēram, lauksaimniecības vajadzībām, tad būs nepieciešams ilgs laiks, lai pārietu uz uzcelto māju. Nav sāp pārliecināties zemes iegūšanas likumība: ja solīšana notika, tad tas ir jānorāda.

Viņi ir pelnījuši īpašu uzmanību mājas, kas uzceltas ar varas iestāžu līdzdalību un ir valsts investīciju projekts. Šajā gadījumā valsts parasti piešķir attīstītājam vietu mājas celtniecībai, un uzņēmums piekrīt nodrošināt noteiktas teritorijas valsts struktūru īpašumā, kuras ir norādītas sākotnējā protokolā par telpas piešķiršanu. Ir svarīgi pārliecināties, ka pēc mājas celtniecības jūsu dzīvoklis nekļūst varas iestāžu īpašumā, kas var nozīmēt šī dzīvokļa pārdošanu bez jūsu ziņas.

Izstrādātājam jābūt licence, kas viņam dod tiesības iesaistīties celtniecības darbībās. Licencei ir jābūt derīgai mājas celtniecībai, un tajā ir jānorāda ēku augstums, ko uzņēmums var uzbūvēt - pārbaudiet šo parametru ar būvējamās mājas augstumu. Pārbaudīt vajadzētu un būvatļauja, it īpaši šīs atļaujas saņemšanas laiku un atbilstību konkrētai mājai.

Arī izstrādātājam ir jāsniedz viss nepieciešamais projektēšanas dokumentācijakā arī ir projektēšanas dokumentācijas valsts pārbaude. Ikvienam, kurš pārdos dzīvokli topošajā mājā, jābūt uzņēmuma pilnvarota pārstāvja dokumentiem, ja vien, protams, pats attīstītājs nav iesaistīts pārdošanā.

Jūs varat jautāt uzņēmumam kādas bankas tas ir akreditējis. Tas, protams, nav visprecīzākais rādītājs, taču tas joprojām var liecināt par izstrādātāja uzticamību, jo banka arī pirms akreditācijas veic tā pārbaudi. Labāk ir maksāt ar bankas pārskaitījumu.

Ar līguma noteikumi, kurus jums piedāvā izstrādātājsVislabāk ir iepazīties ar mierīgu mājas vidi, lai izpētītu visas detaļas un apstākļus.Labāk šajā posmā šajos jautājumos konsultējieties ar pieredzējušu juristu, jo nesagatavota persona var nepamanīt svarīgus aspektus, kas nosaka katras puses tiesības un pienākumus. Advokāts var ieteikt galvenos riskus un brīdināt, ja izstrādātājs mēģina jūs mānīt.

Saskaņā ar likumu dzīvojamo māju celtniecība vajadzētu būt apdrošināts. Pircējam jājautā par apdrošinātāju, vēlams, ja tas ir plaši pazīstams uzņēmums.

Nr.5. Līgums ar izstrādātāju

Lai nodrošinātu, ka mājokļa iegāde nulles stadijā būvniecībā ir droša, eksperti iesaka secināt pašu kapitāla līgums starp pusēm. Tas reģistrē visus datus par objektu, pabeigšanas laiku, kvadrātmetra izmaksām. Lai atrisinātu šo problēmu, tika pieņemts Federālais likums Nr. 214. Ja uzņēmums pārdod saskaņā ar citiem principiem, tad iespējamie riski palielinās.

Saskaņā ar minēto federālo likumu uzbūvētais objekts tiek nodots dalītas būvniecības dalībniekam pēc atļaujas nodošanas ekspluatācijā. Līgums par dalību dalībā būvniecībā ir reģistrēts Ruseestrā, un tas garantē dubultas pārdošanas neesamību. Pircējs, pateicoties šādam līgumam, saņem maksimālu aizsardzības līmeni, un termiņu neievērošanas vai viņam nepiemērota īpašuma nodrošināšanas gadījumā viņš var vienpusēji izbeigt sadarbību. Attīstītājs, kurš pārdod dzīvokļus saskaņā ar šādu līgumu, tiek pakļauts stingrai kontrolei valsts iestādēs, tāpēc informācija par viņu ir pēc iespējas caurspīdīgāka. Dokumentā jānorāda mājas celtniecības laiks, dzīvokļa izmaksas, jānorāda objekta adrese un jāsniedz garantija.

Ne katrs attīstītājs strādā saskaņā ar pamatkapitāla līgumu un ievēro visus tā sagatavošanas noteikumus. Saskaņā ar statistiku Maskavā ir tikai aptuveni 20% šādu priekšlikumu. Dzīvokļa pirkšana jaunbūvē ēku stadijā saskaņā ar cita veida līgumiem ir daudz bīstamāks un riskantāks bizness.

Daži uzņēmumi piedāvā secināt provizorisks pirkuma līgums. Risks ir tāds, ka šāds darījums nekur nav reģistrēts. Vēl viena krāpšanas iespēja ir nodrošināt izstrādātājus rēķini. Klients iegādājas šo dokumentu, bet viņam nav nekādu garantiju par dzīvokli, un rēķinā nav norādīts, kādu mājokli jūs iegūstat.

Vēl viens riskants sadarbības veids ir līgums par dalību mājokļu un komunālajā celtniecībā. Šajā gadījumā jūs veicat pievienošanos kooperatīvam, kas jums iegādājas dzīvokli. Visi nosacījumi ir noteikti kooperatīva statūtos, tāpēc juristam tas rūpīgi jāizpēta. Riski ietver dzīvokļa iegādi, izmantojot mājokļu kooperatīvi: šajā gadījumā jums rūpīgi jāizpēta izstrādātāja atļaujas un licences.

Ja piegādes termiņi mājās kavējas, uzņēmums var piedāvāt parakstīt pagarināšanas līgums. Šādus dokumentus labāk neparakstīt, pretējā gadījumā soda naudu no uzņēmuma nav iespējams atgūt saistībā ar saistību neizpildi.

Lielākā daļa dzīvokļu tiek iegādāti hipotēkā. Ir ļoti svarīgi pareizi vērsties pie bankas hipotēku programmas izpētes. Tas var būt atkarīgs arī no būvniecības posma, jo sākotnējā posmā lielākais risks un līdz ar to arī aizdevuma izmaksas ir lielākas.

Nr.6. Rajona infrastruktūra

Bedres posmā nav iespējams novērtēt izmantoto būvmateriālu kvalitāti un sienu vienmērīgumu, bet laukumu var viegli novērtēt. Pirmkārt, ir vērts to izdomāt cik labi attīstīta ir infrastruktūra un transporta apmaiņa noteiktā apgabalā. Pēdējais īpaši attiecas uz tiem, kuri izmanto sabiedrisko transportu. Sava auto īpašniekiem ir svarīgi citi faktori: vai uz ceļa, kas ved no nākotnes mājām uz darbu, ir sastrēgumi, kāda ir ceļa seguma kvalitāte, vai pagalmā ir stāvvietas un vai ir kāda vieta pazemes autostāvvietā?

7. numurs.Kas jāņem vērā, saņemot dzīvokli?

Kad mājas celtniecība ir pabeigta, attīstītājs aicina pieņemt iegādāto dzīvokli un tiek veikta pārbaude pieņemšanas sertifikāts. Šajā posmā jums jāaplūko abi un jānorāda izstrādātājam par katru iepriekš saskaņoto nosacījumu neievērošanu. Pievērsiet uzmanību virsmu vienmērīgumam, darba kvalitātei, sakari, kā arī dzīvokļa platību, jo var izrādīties, ka tas ir par pāris kvadrātmetriem mazāks, nekā norādīts dokumentos. Visi trūkumi ir jānovērš, un trūkstošā platība ir jākompensē. Ja izstrādātājs nav gatavs mierīgi atrisināt konfliktu, tad jautājums būs jāatrisina tiesas ceļā.