Statybos kontrolė: tikslai ir tvarka

Deja, šiandien dažniausiai pasitaiko atvejų, kai rangovas pažeidžia objekto terminą, smarkiai viršija sąmatoje nurodytą biudžetą ar net stato pažeisdamas visus standartus. Tokių problemų galima išvengti, jei rangovas vykdo griežtą statybos kontrolę ir analizuoja jo veiksmus kiekviename darbo etape. Tam yra specialios organizacijos, kurių specialistai puikiai supranta visus įstatymų ir statybų niuansus. Jų kontrolės dėka galite būti tikri, kad visas darbas atliekamas laiku ir laikantis visų nustatytų taisyklių. Kas turi teisę vykdyti statybos kontrolę, kokių tikslų siekia ir kokia tvarka vykdomas? Atsakome į visus svarbiausius klausimus.

Kokia yra pastatų kontrolės teisinė sistema?

Statybos kontrolė statant pastatus, jų rekonstravimas ir kapitalinis remontas yra būtina darbo atlikimo ir pristatymo sąlyga. Teisėkūros lygmeniu statybų kontrolę reglamentuoja str. 53 Rusijos Federacijos miesto planavimo kodeksas. Įstatymas įpareigoja vykdyti statybos kontrolę, tačiau suteikia teisę pasirinkti tas, kuris tai vykdys. Tai gali padaryti pats užsakovas, rangovas ar trečioji organizacija. Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (749 straipsnis) tiksliai leidžia statybos darbų užsakovui perduoti valdymą trečiosios šalies organizacijai (juridiniam asmeniui ar privačiam verslininkui), kuriai keliami keli reikalavimai. Statybos kontrolės reglamente (2010 m. Birželio 21 d. Nr. 468) aprašyti visi niuansai, kurių reikia laikytis.

Pasirodo, kad statybos kontrolė yra visas priemonių kompleksas, kurio tikslas yra tiksliai laikytis sąmatų ir galutinių terminų pastatas ir pastatų rekonstravimas. Taip pat statybos kontrolė patikrina, ar rangovas naudoja sąmatoje aprašytas medžiagas, nepažeidžia statybų kodeksų ir ar gerai atlieka visus darbus.

Užsakovas gali pats atlikti statybos kontrolę (čia verčiau kalbėti apie techninę kontrolę), tačiau tam reikia išsamių žinių, todėl dažnai užduotis kontrolė dėl rangovo darbo guli rangovas. Tai nustatyta statybos rangos dokumentuose, kuriuos užsakovas pasirašo su savimi. Klientui patogu, kad nereikia pasamdyti kažkieno kito, kad valdytų, tačiau ar šis požiūris naudingas? Nesąžiningas rangovas, gaudamas, tiesą sakant, neribotą kontrolę, gali pakeisti brangias medžiagas pigesnėmis, atlikti sąmatos darbus, kuriuos sunku patikrinti, pervertinti darbų ir statybinių medžiagų kiekį - yra daugybė schemų, kaip gauti papildomos naudos. Kai kuriose perkančiosios organizacijos didžiąją dalį pelno gauna būtent tokie sąžiningi šaltiniai. Statybų kontrolė, kurią vykdo pats rangovas, žinoma, uždengs tokį sukčiavimą.

Nepriklausoma organizacija, kuris taip pat gali vykdyti statybos kontrolę, leis užsakovui sutaupyti apie 15% numatomų darbų išlaidų.Taip, jūs turėsite sudaryti papildomus susitarimus ir sumokėti trečiosios šalies darbo išlaidas, tačiau net ir tuo atveju kliento gaunama nauda yra akivaizdi. Štai kodėl šiandien įprasta samdyti nepriklausomas organizacijas, kontroliuojančias statybas.

Kokie yra pastatų kontrolės tikslai?

Statybos kontrolės paslaugos apima išsamius visų rūšių darbų patikrinimus. Ataskaitoje nurodoma, kad laikomasi visų taisyklių ir reglamentų, o pastato statybai taikomi terminai ir išlaidos.

Statybos veiklos kontrolės tikslai yra šie:

• statybos darbų kokybės užtikrinimas. Rangovo padarytos klaidos skirtinguose pastatų statybos etapuose gali turėti įtakos vėlesniam eksploatavimui (iškraipymai, potvynis, nutekėjimai ir kitos nelabai malonios pasekmės). Verta paminėti, kad rangovas kartais daro klaidų technologijoje ne dėl tikslo, o dėl kompetencijos stokos. Kad ir kaip būtų laiku, norint nustatyti darbų technologijos pažeidimo faktą ir jį ištaisyti, reikalinga statybos kontrolė;
• užtikrinant tų medžiagų, kurias numato sąmata, naudojimą. Gerai žinoma schema, kai medžiaga sąmatoje nurodoma kokybiškiau ir brangiau, o slaptai iš kliento analogas perkamas pigiau. Akivaizdu, kad toks pakeitimas gali pabloginti pastatų eksploatacines savybes, aplinkos apsaugos standartus ir sukelti labai didelių problemų ateityje, jau neminint to, kad užsakovas praranda nemažą pinigų sumą. Statybos kontrolė patikrina, ar naudojamos sąmatoje nurodytos medžiagos ir konstrukcijos;
• išlaidų kontrolė. Rangovas gali permokėti statybinės medžiagos arba įveskite ką nors nereikalingą, todėl kūrėjas patiria įspūdingų ir nepagrįstų išlaidų. Statybos kontrolė tikrina biudžeto teisingumą ir laiku atskleidžia specialiai ar netyčia padarytas klaidas;
• terminų vykdymas kaip ir visi darbai, ir atskiri etapai.

Pasinaudojęs statybų kontrolės paslaugomis, užsakovas gali būti tikras, kad visi darbai bus atlikti per rangovo nurodytą laiką, o sukurta konstrukcija atitiks visus įstatymų reikalavimus, tai padės išvengti problemų su „Rostekhnadzor“. Be to, yra ir statybos kontrolė ženkliai sutaupytos išlaidos, nes rangovas neturės galimybės pakeisti kai kurių medžiagų kitomis ar sąmoningai padidinti sąmatos kainą. Kai kuriais atvejais santaupos siekia neįtikėtinai 30–50 proc. Be to, bus galima išvengti tokių problemų kaip pastato nusėdimas ar griūtis, įtrūkimų atsiradimas ir kitos bėdos. Kontroliuojanti organizacija šiuo atveju vaidina tarpininko auditoriaus vaidmenį.

Kur reikalinga statybos kontrolė?

Remiantis įstatyminiais dokumentais, statybos kontrolės apimtis yra pastatų ir konstrukcijų statyba, rekonstravimas ir kapitalinis remontas. Tokiems objektams tikslinga ir būtina taikyti statybos kontrolę:

• gyvenamieji pastatai ir kompleksai;
• prekybos ir pramogų centrai bei verslo centrai;
• Viešbučiai
• pramoniniai pastatai;
• kultūros paveldo objektų.

Kuriai organizacijai gali būti patikėta pastatų kontrolė?

Statomų pastatų sauga daugiausia priklauso nuo tikrinimo organizacijos kvalifikacijos. Kad juridinis asmuo ar individualus verslininkas galėtų užsiimti tokia veikla, jis turi gauti leidimą iš savireguliavimo organizacijos (SRO). Jo keliamas reikalavimų sąrašas yra gana įspūdingas, o tai nenuostabu.

Jei tvirtinama, kad statybos kontrolę vykdo juridinis asmuo, tada darbuotojai turėtų turėti ne mažiau kaip 7 darbuotojus, įskaitant bent 2 vadovus. Individualiems verslininkams darbuotojų skaičius yra mažesnis nei 5 žmonės.Organizacijos, atliekančios statybos kontrolę, darbuotojai turėtų turėti daug siaurų specialistų, įskaitant projektavimo inžinierius, matininkas, architektas, matininkas, ventiliacijos sistemų, santechnikos ir elektros darbų specialistai. Vadovas turi turėti aukštąjį universitetinį išsilavinimą ir ne mažesnę kaip 7 metų patirtį statybų pramonėje.

Kokios yra vadovo pareigos?

Stebėjimo procesas yra sudėtingas kelių žingsnių darbas. Kuo anksčiau jį pradėsite, tuo daugiau galimybių galų gale gauti tvirtą ir aukštos kokybės pastatą. Dėl šios priežasties svarbu susisiekti su specialistais pradiniame statybos etape, planavimo etape ir atlikti patikrinimą po objekto paleidimo. Darbas prasideda tik po visų sąlygų aptarimo ir kliento pasirašyto susitarimo, kuriame nurodomos tiek kliento, tiek tikrinimo organizacijos teisės ir pareigos. Visus patikrinimus atlieka specialistų grupė, kurių kiekvienas specializuojasi tam tikroje srityje, arba vienas inžinierius - daug kas priklauso nuo darbo masto ir specifikos.

Statybos kontrolę vykdančios įmonės atsakomybė apima:

• projekto dokumentų tikrinimas ir atitikimas jo standartams;
• tikrinimai;
• stebėti, kaip laikomasi darbo grafiko;
• statybinių medžiagų kokybės kontrolė, sertifikatų prieinamumas joms;
• atlikto darbo kokybės kontrolė ir atitikimas norminiams dokumentams;
• stebėti statybinių medžiagų laikymo taisyklių laikymąsi;
• projekto nustatyto darbo apimties įgyvendinimo kontrolė;
• pažeidimų nustatymas ir pašalinimas;
• atskirų darbo etapų priėmimo pas klientą įgyvendinimas pasirašant atitinkamus dokumentus;
• stebėti, kaip laikomasi saugos ir darbo apsaugos;
• vykdomosios dokumentacijos kontrolė.

Atsakingi specialistai klientui reguliariai teikia ataskaitas apie atliktus patikrinimus, kad projektuotojas realiu laiku galėtų stebėti statybos eigą ir prireikus nedelsdamas reaguoti.

Kokia yra kontrolės procedūra?

Viena iš pagrindinių statybos kontrolės ypatybių yra žingsnis patikrinimas. Kai kurie rangovai gali nuslėpti tikruosius kiekvieno paskesnio statybos etapo rezultatus. Dėl to ateityje turėsime arba sugrįžti ir ištaisyti klaidas, arba jei jie nebuvo laiku pastebėti, kyla abejonių dėl pastato ilgaamžiškumo.

Statybos darbų tikrinimas apima šiuos veiksmus:

1. Dokumentų taisymas. Šiame etape kontroliuojamas visų dokumentų pateikimas tolimesniems kliento darbams, suderinami geodezijos pastato parametrai, paketas suderintas su valstybinėmis institucijomis, projektas patvirtinamas. Taip pat tikrinama galimybė pažeisti statybvietės ribas ir ar yra darbų ir medžiagų sąrašas. Aptikus trūkumų ir neatitikimų, dokumentacija perduodama specialistams taisyti.
2. Tyrimo tinklo priėmimas. Specialistai atidžiai patikrina koordinačių perdavimo į teritoriją, kurioje bus pastatytas pastatas, tikslumą. Jei viskas padaryta teisingai ir be klaidų, jie išduoda atitinkamą dokumentą.
3. Statybinių medžiagų kontrolė. Ekspertai įvertina, ar statybinės medžiagos atitinka galiojančius standartus ir ar yra visi reikalingi šių medžiagų dokumentai. Jei reikia, leidžiami laboratoriniai tyrimai. Jei nustatoma, kad kai kurios medžiagos neatitinka reikalavimų, jos pakeičiamos arba vyksta darbas, kad jos kokybė atitiktų normatyvą. Jei neatitikimas nekelia pavojaus, medžiagas galima naudoti statybose, tačiau tai reikia suderinti su užsakovu ir vyriausybinėmis agentūromis.
4. Darbo kokybės kontrolė. Visi darbai ir jų rezultatai įvertinti pagal atitiktį techniniams, projektavimo ir įstatyminiams standartams.Šiame etape būtinai sudaromas atitinkamas aktas.
5. Darbų, kurių negalima patikrinti po vėlesnių darbo etapų, kontrolė.

Idealiu atveju reguliavimo institucija turėtų stebėti statybų eigą nuo projektavimo etapo iki objekto paleidimo. Ir pasiruošimas statyboms, ir erekcija pamatai, o dėžutės su vėlesniais apdailos ir komunikacijos darbais sukūrimas bei galutinė objekto apžiūra - visa tai ne mažiau svarbu, jei siekiama pastatyti visais atžvilgiais aukštos kokybės, patikimą ir kiek įmanoma saugesnį pastatą.

Kontrolinių patikrinimų atlikimo dažnumas yra nurodytas projekte ir darbo sudėtingumo lygyje. Po kiekvieno patikrinimo sudaromi ataskaitiniai dokumentai, kuriuose pateikiamas pažeidimų aprašymas ir norminių dokumentų ištraukos, kuriose nurodomas pažeidimų faktas, patvirtinančios nuotraukos, darbo grafikai ir finansinio skaičiavimo lentelės. Jei statybos kontrolė pradeda veikti tada, kai kai kurie darbai jau atlikti, patartina atlikti išankstinę pastato apžiūrą.

Statybos kontrolė yra ne tik technologijos atitikties patikrinimas, bet ir kliento ramybė bei netikėtų finansinių išlaidų prevencija. Ne visi klientai yra gerai išmanantys statybų technologijas. Rangovai tai žino, todėl nesąžiningos įmonės ir komandos dažnai neįvykdo daugybės sąlygų ir laiku neatlieka tam tikrų rūšių darbų. Taigi terminų nesilaikymas, nesavalaikis paleidimas eksploatuoti ir daugybė kitų problemų. Dėl šių priežasčių klientai kviečia nepriklausomus ekspertus iš trečiųjų šalių vykdyti statybos priežiūrą.