בקרת בניה: יעדים ונוהל

כיום, אבוי, מצבים נפוצים בהם הקבלן מפר את המועד האחרון למסירת המתקן, חורג משמעותית מהתקציב שנקבע באומדן, או אפילו בונה בניגוד לכל התקנים. ניתן להימנע מבעיות מסוג זה אם מתבצעות בקרת בניה קפדנית על הקבלן וניתוח פעולותיו בכל שלב בעבודה. לשם כך ישנם ארגונים מיוחדים אשר מומחיהם מודעים היטב לכל הניואנסים של חקיקה ובנייה. בזכות שליטתם, תוכלו להיות בטוחים כי כל העבודה נעשית בזמן ובהתאם לכל הכללים שנקבעו. למי הזכות לבצע בקרת בניה, באילו יעדים הוא שואף ובאיזו סדר מתבצע? אנו עונים על כל השאלות החשובות ביותר.

מה המסגרת החוקית לבקרת בנייה?

בקרת בניה במהלך הקמת מבנים, שחזורם ושיפוצם הוא תנאי מוקדם לביצוע ומסירת עבודה. ברמה החקיקתית, פיקוח הבנייה מוסדר על ידי אמנות. 53 קוד תכנון עירוני של הפדרציה הרוסית. החוק מחייב לבצע בקרת בניה, אך נותן את הזכות לבחור זה שיבצע את זה. זה יכול להיעשות על ידי הלקוח, הקבלן או ארגון שלישי. הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית (סעיף 749) מאפשר בדיוק ללקוח של עבודות בנייה להאציל שליטה על ארגון חיצוני (ישות משפטית או יזם פרטי) אליו מוגשים מספר דרישות. התקנה לבקרת בניה (מס '468 מיום 21 ביוני 2010) מתארת ​​את כל הניואנסים שיש לעקוב אחריהם.

מסתבר שבקרת הבנייה היא קומפלקס שלם של צעדים, שמטרתם לעקוב במדויק אחר ההערכות והתאריכים להם בניין ושיקום מבנים. כמו כן, בקרת הבנייה בודקת האם הקבלן משתמש בחומרים המתוארים באומדן, אינו מפר את קודי הבנייה וכמה טוב עושה את כל העבודות.

הלקוח יכול לבצע את בקרת הבנייה בעצמו (כאן, נכון יותר לדבר על בקרה טכנית), אך זה דורש ידע מעמיק, לעיתים קרובות המשימה שליטה על עבודתו של הקבלן שוכב עם הקבלן. זה נקבע במסמכי חוזה הבנייה שהלקוח חותם אתו. נוח ללקוח שאין צורך להעסיק מישהו אחר לשליטה, אך האם גישה זו מועילה? קבלן חסרי מצפון, המקבל, למעשה, שליטה בלתי מוגבלת, יכול להחליף חומרים יקרים בחומרים זולים יותר, להיכנס לעבודות האומדן שקשה לאמת, להעריך את כמות העבודה ואת כמות חומרי הבנייה - יש המון סכמות כדי לקבל הטבות נוספות. בחלקם ארגונים קבלנים עיקר הרווח נובע בדיוק ממקורות כה לא כנים. בקרת הבנייה אותה מבצע הקבלן עצמו, כמובן, תכסה הונאה מסוג זה.

ארגון עצמאי, שיכול גם לבצע בקרת בניה, יאפשר ללקוח לחסוך כ -15% מעלות העבודה המשוערת.כן, יהיה עליכם לכרות הסכמים נוספים ולשלם את עלות העבודה של צד ג ’, אך למרות זאת, היתרונות שקיבל הלקוח ברורים. זו הסיבה שכיום נהוג לשכור ארגונים עצמאיים לבקרת בניה.

מהן המטרות של בקרת הבנייה?

שירותי בקרת בניה כוללים בדיקות מקיפות של כל סוגי העבודות. הדו"ח מציין עמידה בכל הכללים והתקנות. הקמת הבניין כפופה לתאריכי יעד ועלויות.

מטרות הפיקוח על פעילויות הבנייה הן כדלקמן:

• אבטחת איכות של עבודות בנייה. טעויות שביצע הקבלן בשלבים שונים של הקמת מבנים יכולות להשפיע על הפעולה שלאחר מכן (עיוותים, הצפות, נזילות ועוד השלכות לא נעימות במיוחד). ראוי לציין כי הקבלן עושה לפעמים טעויות בטכנולוגיה לא בכוונה, אלא בגלל חוסר מיומנות. יהיה זה ככל שיהיה, יש צורך בבקרת בנייה על מנת לזהות בזמן את עובדת ההפרה של טכנולוגיית העבודה ולתקן אותה;
• הבטחת השימוש בחומרים שמסופקים על ידי האומדן. התוכנית כאשר החומר מצוין באומדן בצורה איכותית יותר ויקרה יותר, ובסתר מהלקוח אנלוגי נקנה זול וזול יותר, ידועה היטב. ברור כי החלפה כזו יכולה להביא להידרדרות המאפיינים התפעוליים של מבנים, תקני איכות הסביבה ולגרום לבעיות גדולות מאוד בעתיד, שלא לדבר על העובדה שהיזם מפסיד סכום כסף לא מבוטל. בקרת בניה מוודאת שמשתמשים בחומרים והמבנים המפורטים באומדן;
• בקרת עלות. הקבלן רשאי לחייב יתר חומרי בניין או הזן משהו מיותר, מה שמוביל את היזם לעלות מרשימה ולא מוצדקת. בקרת בניה בודקת את נכונות התקציב ומגלה בזמן טעויות שנעשו באופן מיוחד או שלא בכוונה;
• אכיפת המועדים כמו כל העבודות, והשלבים האישיים.

באמצעות שירותי בקרת הבנייה הלקוח יכול להיות בטוח כי כל העבודות יסתיימו בתוך הזמן שנקבע על ידי הקבלן, והבנייה שנוצרה תעמוד בכל דרישות החוק, אשר ימנעו בעיות עם רוסטקנדשור. בנוסף, בקרת הבנייה היא גם כן חיסכון משמעותי בעלויות, מכיוון שלקבלן לא יהיה סיכוי להחליף חומרים מסוימים באחרים או להעלות בכוונה את עלות האומדן. בחלק מהמקרים החיסכון מגיע ל 30-50% מדהים. בנוסף ניתן יהיה להימנע מבעיות כמו יישוב או התמוטטות של הבניין, הופעת סדקים וצרות אחרות. הארגון השולט במקרה זה ממלא את תפקיד מבקר מתווך.

היכן נדרשת בקרת בניה?

על פי מסמכי החקיקה, היקף בקרת הבנייה הוא בנייה, שחזור ושיפוץ מבנים ומבנים. ראוי ונדרש להחיל בקרת בניה בכל הקשור לחפצים כאלה:

• בנייני מגורים ומתחמים;
• מרכזי קניות ובילוי ומרכזים עסקיים;
• מלונות
• מבני תעשייה;
• אתרי מורשת תרבותית.

לאיזה ארגון ניתן להפקיד את בקרת הבנייה?

בטיחות הבניינים הנבנים תלויה בעיקר בכישוריהם של ארגון הבידוק. על מנת שגורם משפטי או יזם פרטני יוכלו לעסוק בפעילויות מסוג זה, עליו לקבל אישור מארגון לוויסות עצמי (SRO). רשימת הדרישות שהיא מציבה די מרשימה, מה שלא מפתיע.

אם נטען כי בקרת הבנייה מתבצעת על ידי גורם משפטי, על הצוות להיות לפחות 7 עובדים, כולל לפחות 2 מנהלים. עבור יזמים בודדים, מספר העובדים הוא פחות מחמישה אנשים.על צוות הארגון המבצע בקרת בניה להיות מספר מומחים צרים, כולל מהנדס תכנון, מודד, אדריכל, מודד, מומחים למערכות אוורור, אינסטלציה ועבודות חשמל. על המנהל להיות בעל תואר אוניברסיטאי ולפחות 7 שנות ניסיון בענף הבנייה.

מה האחריות של המפקח?

תהליך המעקב הוא עבודה מורכבת מרובת שלבים. ככל שתתחיל מוקדם יותר, כך יגדל הסיכוי להגיע לבניין חזק ואיכותי בסופו של דבר. מסיבה זו, חשוב לפנות למומחים בשלבים הראשונים של הבנייה, בשלב התכנון, ולהשלים את הבדיקה לאחר הזמנת המתקן. העבודה מתחילה רק לאחר דיון בכל התנאים וחתימת הסכם על ידי הלקוח, המציין את הזכויות והחובות של הלקוח וגם של ארגון הבדיקה. כל הבדיקות מבוצעות על ידי קבוצת אנשי מקצוע, שכל אחד מהם מתמחה בתחום מסוים, או על ידי מהנדס אחד - הרבה תלוי בהיקף העבודה ובפרטי העבודה.

האחריות של החברה המפעילה בקרת בניה כוללת:

• אימות תיעוד הפרויקט ועמידה בתקנים שלו;
• בדיקת אומדנים;
• פיקוח על עמידה בלוח הזמנים של העבודה;
• בקרת איכות של חומרי בניין, זמינות האישורים עבורם;
• בקרת איכות בעבודה שבוצעה ועמידה במסמכי רגולציה;
• פיקוח על עמידה בכללים לאחסון חומרי בניין;
• שליטה ביישום היקף העבודה שהוקם על ידי הפרויקט;
• זיהוי והפרה של הפרות;
• יישום קבלת שלבי עבודה פרטניים אצל הלקוח עם חתימת מסמכים רלוונטיים;
• מעקב אחר ציות לבטיחות והגנה על עבודה;
• שליטה בתיעוד המנהלי.

מומחים אחראיים מספקים ללקוח באופן קבוע דיווחים על הבדיקות שבוצעו כך שהיזם יוכל לפקח על התקדמות הבנייה בזמן אמת ולהגיב מייד באופן הדרוש, במידה וזה יקרה.

מה נוהל הבקרה?

אחד המאפיינים העיקריים של בקרת הבנייה הוא בדיקת צעד. חלק מהקבלנים עשויים להסתיר את התוצאות האמיתיות של כל שלב בבנייה שלאחר מכן. כתוצאה מכך, בעתיד נצטרך לחזור ולתקן את הטעויות, או אם לא הבחינו בהן בזמן, עמידותו של הבניין מוטלת בספק.

בדיקת עבודות בנייה כוללת את הצעדים הבאים:

1. עדכון המסמכים. בשלב זה נשלטת על מתן כל המסמכים להמשך העבודה על ידי הלקוח, הפרמטרים של בניין הגיאודזיה הם עקביים, החבילה מוסכמת עם רשויות המדינה והפרויקט מאושר. היא גם בודקת את האפשרות להפר את גבולות אתר הבנייה ואת הזמינות של רשימת עבודות וחומרים. במקרה בו יתגלו פגמים וחוסר עקביות, התיעוד מועבר למומחים לצורך תיקון.
2. קבלת רשת מדידות. מומחים בודקים היטב את רמת הדיוק של העברת הקואורדינטות לאזור בו יבנה הבניין. אם הכל נעשה נכון וללא שגיאות, הם מנפיקים את המסמך המתאים.
3. בקרת חומרי בניין. מומחים מעריכים האם חומרי בניין עומדים בתקנים הקיימים והאם כל המסמכים הדרושים לחומרים אלה זמינים. במידת הצורך מותר לבצע בדיקות מעבדה. אם נמצא שחומר מסוים אינו עומד בדרישות, הוא מוחלף או נעשית עבודה בכדי להביא את איכותו לנורמטיבית. אם אי ההתאמות אינן מסוכנות, ניתן להשתמש בחומרים בבנייה, אך הדבר מצריך תיאום עם הלקוח וסוכנויות ממשלתיות.
4. בקרת איכות של העבודה. כל העבודות ותוצאותיהן נבדקות בהתאם לתקנים טכניים, תכנוניים וחקיקתיים.בשלב זה מסתיים בהכרח המעשה המקביל.
5. שליטה ביצירות שלא ניתן לאמת לאחר שלבי העבודה הבאים.

באופן אידיאלי, על רשות הפיקוח לפקח על התקדמות הבנייה משלב התכנון ועד לביצוע המתקן. ו הכנה לבנייה, וזקפה יסוד, ויצירת תיבה עם עבודות עוקבות אחר חיפוי ותקשורת, ובדיקה סופית של החפץ - כל זה חשוב באותה מידה אם המטרה היא לבנות בניין איכותי, אמין ובטוח ככל האפשר מכל הבחינות.

תדירות ביצוע בדיקות הבדיקה מוגדרת על ידי הפרויקט ורמת המורכבות של העבודה. לאחר כל בדיקה נערכים מסמכי דיווח הכוללים תיאור של הפרות וקטעים ממסמכי רגולציה המציינים את עובדות ההפרות, צילומי תומך, לוחות זמנים לעבודה וטבלאות חישוב פיננסיות. אם בקרת הבנייה מתחילה לעבוד כשעבודה מסוימת כבר הסתיימה, רצוי לבצע סקר ראשוני של הבניין.

בקרת בניה אינה רק אימות של תאימות טכנולוגית, אלא גם שקט נפשי של הלקוח ומניעת הוצאות כספיות בלתי צפויות. לא כל הלקוחות בקיאים בטכנולוגיית הבנייה. קבלנים יודעים זאת, ולכן חברות וצוותים חסרי מצפון לעיתים קרובות אינם ממלאים מספר תנאים, ואינם מבצעים סוגים מסוימים של עבודה בזמן. מכאן כישלון המועדים, והזמנת בטרם עת ובעיות רבות אחרות. מסיבות אלה הלקוחות מזמינים מומחים עצמאיים של צד שלישי לבצע פיקוח על הבנייה.