7 מאפיינים של קניית דירה בבניין חדש בשלב החפירה

כמעט חצי דירות בבניינים חדשים נמכר עד לשלב הבנייה האחרון. זה נובע מחיסכון משמעותי בעלויות, שיכול להגיע ל 25% ומעלה. אך בנוסף ליתרונות הבולטים, שיטה זו לרכישת נדל"ן גוררת עמה סיכונים משמעותיים. מה צריך לקחת בחשבון בכדי לבצע עסקה, לא להפסיד את כספך ולקבל דירה בזמן?

מספר 1. היתרונות של קניית בית בשלב החפירה

אנשים רבים קונים דירות בשלב הבור בגלל היתרונות. עלות נמוכה יותר של דיור הוא קריטריון הבחירה העיקרי. המחיר מופחת על מנת למשוך כספים נוספים. כמעט כל מפתח מעוניין בכך, מכיוון שהוא מקבל יתרונות ברורים ויוכל להשתמש בכספי המשקיעים המשותפים לבניית בית, ולא בכספי ההלוואות, שיצטרכו להחזיר להם באחוזים גבוהים. ברור כי ככל שמשתמשים בכספי אשראי פחות, כך שיהיה נמוך יותר ואטרקטיבי עבור הקונה יהיה עלות למ"ר.

היתרון הוא היכולת להשיג תשלומים מהבונה. הצדדים מנהלים משא ומתן על תקופת כהונתו, אך ככלל, היא מוגבלת לתקופת בניית הבית. יש חברות המציעות זאת ללא ריבית.

נמשך לרבים ההזדמנות לבחור. אם אדם הראה רצון לקנות דיור בשלב הבנייה הראשוני, אז ניתנת לו האפשרות בחירת מתווה הדירה, הריבוע והרצפה. האפשרויות האטרקטיביות ביותר נקנות בדיוק בשלב זה. לאחר השלמת בניית הבית, נותרו כ-20–25% מהדירות שלא נמכרו. רבים מהם נמצאים בקומות העליונות או עם מתווה לא נוח. דירות מרובות חדרים אינן מבוקשות.

מס '2. חסרונות לרכישת דיור בשלב החפירה

רכישת דירה בשלב החפירה יש סיכון. יתכן שזו האפשרות להונות. ישנם מקרים שאחרי שילמו עבור דיור אנשים לא המתינו לסיום הבנייה. בקרב מפתחים, חברות לא ישרות ואמינות לא תמיד נתקלות. חברות הונאה יוצאות לעתים קרובות לבנות ביתאך בעת מכירת דירות משתמשים תוכנית מכירות כפולה. איתה מספר אנשים יכולים להפוך לבעלי דירה אחת בבת אחת. מגן מפני סיכונים כאלה כריתת הסכם על השתתפות משותפת בבנייה.

חסרון נוסף הוא הצורך המתן לסיום הבנייה. תקופה זו עשויה להאריך מספר פעמים. גם אם פירושו של החוזה 3 שנים, ניתן להסתיים את העבודה לאחר 5 שנים או יותר.

כדי לא להפוך לקורבן של הונאה ולא ליצור קשר עם מפתח חסר מצפון, לפני חתימת מסמכים ומתן כסף, אתה צריך שלח בירורים לגבי חברה זו ולהבין עד כמה זה אמין.

מספר 3. היכן למצוא מידע על מפתחים?

קונה פוטנציאלי צריך לברר על חברת בנייה. אם יש לה מוניטין רע, עדיף לסרב לסיים חוזה. יהיה שימושי ללמוד משהו על החפצים שהוזמנו כבר, על ההיסטוריה של בנייתם. בשלבים הראשונים, האינטרנט יעזור לכם מאוד.

למצוא נתונים רשמיים על היזם יכולים להיות באתר שלואשר מציין את ההיסטוריה של החברה, מידע על משקיעים ונושים, על החפצים שהוזמנו, על האובייקטים הנמצאים בבנייה ותנאי השלמתם. אם החברה תשתף פעולה עם בנקים גדולים, אז זהו ערובה נוספת לאמינות עבור הקונה. המחסור באתר מפתחים עצמו מעיד שמדובר בחברה סולידית, שלא מומלץ לסמוך על הכסף שלך. צריך ניתוח ומחירי דירה: עלות נמוכה מדי צריכה להתריע, מכיוון שחברה מצליחה לא תמכור דירות מתחת לערכן האמיתי.

מקור מידע חשוב הוא פורומים של בעלי עניין וסקירותיהם על חברה ספציפית. שם תוכלו למצוא את המידע שאינו מצוין באתר הרשמי. אם היו מצבים בעייתיים, היה עיכוב, אז זה יצוין בפורומים, ניתן יהיה למצוא מידע גם על האופן בו היזם פתר מצבי קונפליקט. לא רע בשלב זה בקר באתר הבנייה עצמוכדי לוודא שעבודות הבנייה באמת מתבצעות.

מספר 4. אילו מסמכים צריכים להיות למפתח?

אם הבנאי עבר את השלב הראשון בבדיקה, אז כשאתם מבקרים אצל נציג החברה או מנהל מכירות דירות, עליכם לוודא שהכל בסדר עם המסמכים, אחרת יתכנו בעיות גדולות לאחר בניית הבית. לבדוק צריך מסמכים מכונניםאליו מתייחס אמנת החברה, תעודת כניסה לפנקס המדינה המאוחדת של ישויות משפטיות, תעודת מטלה TIN.

חשוב לוודא כי החברה מחזיקה בבעלות על הקרקע בה היא בונה את הבית, מה שאמור לציין תעודת בעלות על אדמות. יתר על כן, חשיבות רבה מטרת קרקע. על המסמכים לציין שטריטוריה זו מיועדת להקמת בית מגורים בכתובת שצוינה. אם החלקה תהיה, למשל, למטרות חקלאיות, אז ייקח זמן רב לעבור לבית הבנוי. לא מזיק לוודא חוקיות רכישת קרקעות: אם התקיימה הצעות מחיר, יש לציין זאת.

הם ראויים לתשומת לב מיוחדת בתים שנבנים בהשתתפות הרשויות ומהווים פרויקט השקעה ציבורי. במקרה זה, ככלל, המדינה נותנת ליזם מקום לבנות בית, והחברה מתחייבת לספק שטחים מסוימים לבעלות על גופי מדינה, המצוינים בפרוטוקול המקדים להקצאת שטח. חשוב לוודא כי דירתכם לא תהפוך לנחלת הרשויות לאחר בניית הבית, מה שעשוי להיות כרוך במכירת דירה זו ללא ידיעתכם.

למפתח יש רישיוןהמעניקה לו את הזכות לעסוק בפעילות בנייה. הרישיון חייב להיות תקף לבניית הבית, ויש לציין בו את גובה הבניינים שהחברה יכולה לבנות - בדקו פרמטר זה עם גובה הבית שייבנה. בדוק צריך ו היתר בניהובמיוחד את העיתוי והרלוונטיות של היתר זה לבית מסוים.

כמו כן, על היזם לספק את כל הדרוש תיעוד עיצוביוגם יש בחינת מדינה של תיעוד תכנון. כל מי שימכור דירה בבית עתידי, חייב לקבל את המסמכים של נציג מורשה של החברה, אלא אם כן, כמובן, היזם עצמו מעורב במכירות.

אתה יכול לשאול את החברה איזה בנקים זה מוסמך. זה כמובן לא האינדיקטור המדויק ביותר, אבל זה עדיין יכול להעיד על אמינות היזם, מכיוון שהבנק מבצע גם את האימות שלו לפני ההסמכה. עדיף לשלם באמצעות העברה בנקאית.

עם תנאי החוזה שהמפתח מציע לךעדיף להכיר את עצמך בסביבה ביתית רגועה כדי ללמוד את כל הפרטים והתנאים.עדיף בשלב זה התייעץ עם עורך דין מנוסה בעניינים אלהמכיוון שאדם שאינו מוכן עשוי שלא להבחין בהיבטים החשובים הקובעים את הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים. עורך דין יכול להציע את הסיכונים העיקריים ולהזהיר אם היזם מנסה להערים אותך.

על פי החוק בנייה למגורים צריך להיות מבוטח. הקונה צריך לשאול לגבי המבטח, רצוי אם מדובר בחברה ידועה.

מס '5. חוזה עם היזם

כדי להבטיח שרכישת דיור בשלב האפס של הבנייה תהיה בטוחה, מומחים ממליצים לסיים הסכם הון עצמי בין הצדדים. הוא מתעד את כל הנתונים אודות האובייקט, זמן ההשלמה, העלות למ"ר. כדי לפתור סוגיה זו, אומץ החוק הפדרלי מס '214. אם החברה מוכרת על פי עקרונות אחרים, הסיכונים האפשריים גדלים.

על פי החוק הפדרלי המוזכר, החפץ הבנוי מועבר למשתתף בבנייה משותפת לאחר שקיבל אישור להפעלה. חוזה ההשתתפות המשותפת בבנייה רשום ברוססטרה, וזה ערובה להיעדר מכירות כפולות. הקונה בזכות הסכם כזה מקבל את רמת ההגנה המרבית, ובמקרה של אי עמידה בלוחות הזמנים או אספקת רכוש בלתי הולם לו, הוא יכול להפסיק את שיתוף הפעולה באופן חד צדדי. יזם המוכר דירות במסגרת הסכם כזה עובר בקרה קפדנית בגופי ממשל, כך שמידע אודותיו שקוף ככל האפשר. על המסמך לציין את זמן בניית הבית, עלות הדירה, כתובת החפץ מצוין וחובות אחריות.

לא כל מפתח עובד תחת הסכם הון עצמי ועומד בכל התקנות להכנתו. על פי הסטטיסטיקה, במוסקבה יש רק כ 20% מההצעות מסוג זה. קניית דירה בבניין חדש בשלב בור היסוד תחת סוגים אחרים של חוזה היא עסק מסוכן ומסוכן יותר.

חברות מסוימות מציעות להסיק חוזה מכירה ראשוני. הסיכון הוא שעסקה כזו לא נרשמת בשום מקום. אפשרות נוספת להונאה היא לספק למפתחים שטרות. הלקוח רוכש מסמך זה, אך אין לו ערבויות לדירה, והשטר אינו מציין איזה סוג דיור אתה מקבל.

שיתוף פעולה אחר מסוכן הוא חוזה להשתתפות בדיור ובנייה קהילתית. במקרה זה, אתם תורמים להצטרפות לקואופרטיב, הרוכש עבורכם דירה. כל התנאים נקבעים באמנת הקואופרטיב, לכן עורך דין צריך ללמוד אותו בזהירות. הסיכונים כוללים רכישת דירה דרך קואופרטיבים לדיור: במקרה זה, עליכם ללמוד בזהירות היתרי ורישיונות של היזם.

אם מועדי המסירה הביתה מתעכבים, החברה עשויה להציע לחתום הסכם הארכה. עדיף לא לחתום על מסמכים כאלה, אחרת אי אפשר יהיה להחזיר את העונש מהחברה בקשר לאי מילוי התחייבויותיהם.

מרבית הדירות נקנות במשכנתא. חשוב מאוד לגשת נכונה לחקר תוכנית המשכנתא של הבנק. זה עשוי להיות תלוי גם בשלב הבנייה, שכן בשלב הראשוני הסיכון הגדול ביותר, ומכאן שעלות ההלוואה, גדולה יותר.

מס '6. תשתיות מחוזיות

בשלב הבור אי אפשר להעריך את איכות חומרי הבניין המשמשים ואת גמישות הקירות, אך ניתן להעריך את השטח בקלות. קודם כל, כדאי להבין כמה מפותח באזור מסוים התשתיות ומחליפי התחבורה. האחרון נכון במיוחד למי שמשתמש בתחבורה ציבורית. גורמים נוספים חשובים לבעלי רכב משלהם: האם יש פקקים בכביש המוביל מהבית העתידי לעבודה, מה איכות משטח הכביש, האם יש חניות בחצר והאם יש מקום בחניון התת קרקעי.

מספר 7.מה צריך לקחת בחשבון בעת ​​קבלת דירה?

בסיום בניית הבית מזמין היזם לקבל את הדירה שנרכשה, ועם ביצוע הבדיקה תעודת קבלה. בשלב זה אתה צריך להסתכל על שניהם ולהצביע בפני היזם על כל אי עמידה בתנאים שהוסכמו קודם. שימו לב לגמישות המשטחים, לאיכות הביצוע, תקשורת, כמו גם שטח הדירה, מכיוון שיתברר כי מדובר בגודל של כמה מ"ר פחות מהמצוין במסמכים. יש לבטל את כל הליקויים, ולפצות את השטח החסר. אם היזם אינו מוכן לפתור את הסכסוך בשלווה, יהיה צורך לפתור את הבעיה באמצעות בית המשפט.