7 tulajdonság egy új épületben lakásvásárlás a feltárás szakaszában

Majdnem fele apartmanok új épületekben az építés végső szakaszáig értékesítették. Ennek oka a jelentős költségmegtakarítás, amely elérheti a 25% -ot vagy annál is többet. De az észrevehető előnyök mellett az ingatlanszerzés ezen módszere jelentős kockázatokkal is jár. Mit kell figyelembe venni ahhoz, hogy alku legyen, nehogy elveszítse pénzét, és időben megszerezzen egy lakást?

1. szám A ház megvásárlásának előnyei az ásatás szakaszában

Sokan vásárolnak lakásokat a gödör szakaszában az előnyök miatt. Alacsonyabb házköltség a fő kiválasztási kritérium. Az ár csökken, további pénzeszközök vonzása érdekében. Szinte minden fejlesztőt érdekli ez, mert nyilvánvaló előnyöket kap, és képes lesz a társbefektetők pénzét egy ház építésére felhasználni, nem pedig a hitelösszegeket, amelyeket nagy százalékban kell visszafizetni. Nyilvánvaló, hogy minél kevesebb hitelösszeget használnak fel, annál alacsonyabb és vonzóbb lesz a vásárló számára a ház négyzetméterenkénti költsége.

A plusz az a képesség, hogy megszerezzék részletek az építőtől. Ideje a felek tárgyal, de általában a ház építésének időtartamára korlátozódik. Egyes vállalatok érdeklődés nélkül kínálják.

Sokak számára vonzó lehetőséget választani. Ha valaki az építkezés kezdeti szakaszában hajlandóságot mutatott arra, hogy lakást vásároljon, akkor megkapja a lehetőséget a lakás, a négyzet és a padló elrendezésének kiválasztása. A legvonzóbb lehetőségeket pontosan ebben a szakaszban vásárolják meg. A ház építésének befejezése után a lakások kb. 20–25% -át nem adják el. Sokuk a felső emeleten vagy kényelmetlen elrendezéssel rendelkezik. A többszobás apartmanok nem igényelnek.

2. szám Hátrányok a lakásvásárlás szakaszában az ásatás

Lakás megszerzése az ásatási szakaszban fennáll a veszély. Lehet, hogy megtévesztik. Vannak esetek, amikor a lakhatás megfizetése után az emberek nem várták az építés befejezését. A fejlesztők körében a becsületes és megbízható vállalatok nem mindig találkoznak. A csaló cégek gyakran kezdenek ház építésede lakások eladásakor használja kettős értékesítési rendszer. Vele együtt több ember válhat egyszerre egy apartman tulajdonosává. Védi az ilyen kockázatokat az építőiparban való részvételről szóló megállapodás megkötése.

További hátrány az igény várja meg az építkezés befejezését. Ez az időszak több alkalommal meghosszabbítható. Még ha a szerződés 3 évre szól, a munka elvégezhető legalább öt év után.

Annak érdekében, hogy ne váljon csalás áldozatává és ne vegye fel a kapcsolatot egy gátlástalan fejlesztővel, a dokumentumok aláírása és a pénz megadása előtt kérdezzen erről a társaságról és megértsék, mennyire megbízható.

3. szám Hol található információ a fejlesztőkről?

A potenciális vevőnek érdeklődnie kell egy építőipari vállalattól. Ha rossz hírneve van, akkor jobb, ha megtagadja a szerződés megkötését. Hasznos lesz valami megismerése a már üzembe helyezett tárgyakról, azok építésének történetéről. Az első lépésekben az Internet nagyban segít.

Megtalálni A fejlesztővel kapcsolatos hivatalos adatok megtalálhatók a weboldalán, amely jelzi a cég történetét, információkat a befektetőkről és a hitelezőkről, az üzembe helyezett objektumokról, az építés alatt álló objektumokról és azok teljesítésének feltételeiről. Ha a vállalat együttműködik nagy bankokkal, akkor ez további megbízhatóságot garantál a vevő számára. A fejlesztő saját webhelyének hiánya arra enged következtetni, hogy ez egy szilárd társaság, ezért nem ajánlott bízni a pénzedben. szükség elemezze és adja meg az apartman árakat: a túl alacsony költségnek figyelmeztetnie kell, mert egy sikeres vállalat nem fog eladni apartmanokat a valós érték alatt.

Fontos információforrás: érdekelt felek fórumai és véleményük egy adott vállalatról. Itt megtalálja azokat az információkat, amelyeket a hivatalos weboldalon nem jeleztek. Ha voltak valamilyen problémás helyzet, késik, akkor a fórumokon feltüntetik, ott találhat információkat arról is, hogy a fejlesztő hogyan oldotta meg a konfliktushelyzeteket. Nem rossz ebben a szakaszban sem látogasson el maga az építkezésrehogy megbizonyosodjon arról, hogy az építési munkák valóban folynak.

4. szám Milyen dokumentumok legyenek a fejlesztőnek?

Ha az építő letette az ellenőrzés első szakaszát, akkor amikor megkeres egy cég képviselőjét vagy egy lakás értékesítési vezetőjét, akkor ellenőriznie kell, hogy minden rendben van-e a dokumentumokkal, különben nagy problémák merülhetnek fel a ház építése után. Ellenőrizze alapító dokumentumokamelyre a társaság alapító okirata vonatkozik, igazolás a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába való belépésről, a TIN átruházásának igazolása.

Fontos annak ellenőrzése, hogy a társaság birtokolja-e azt a földet, ahol építi a házat, ezt jelezni kell földtulajdon igazolása. Sőt, nagyon fontos földhasználat. A dokumentumoknak jelezniük kell, hogy ezt a területet a megadott címen lakóépület építésére szánták. Ha a telek például mezőgazdasági célokra szolgál, akkor sokáig tart, amíg bekerül a beépített házba. Nem fáj, hogy megbizonyosodjunk róla a földvásárlás jogszerűsége: ha licitáltak, akkor ezt meg kell jelölni.

Külön figyelmet érdemelnek házak, amelyeket a hatóságok részvételével építettek és állami befektetési projekt. Ebben az esetben az állam rendszerint megadja a fejlesztőnek egy ház építésének helyét, és a társaság vállalja, hogy bizonyos területeket állami szervek tulajdonában áll, amelyeket a helykiosztás előzetes jegyzőkönyve megjelöl. Fontos ügyelni arra, hogy az apartmanja a ház megépítése után ne váljon a hatóságok birtokává, ami magában foglalhatja a lakás eladását az Ön tudta nélkül.

A fejlesztőnek rendelkeznie kell engedély, amely feljogosítja őt építési tevékenységek végzésére. Az engedélynek a ház építésére érvényesnek kell lennie, és abban meg kell jelölni az épületek magasságát, amelyet a vállalat építhet - ellenőrizze ezt a paramétert az építendő ház magasságával. Ellenőrizze, és építési engedély, különösen ennek az engedélynek az ütemezése és relevanciája egy adott ház számára.

Ezenkívül a fejlesztőnek biztosítania kell az összes szükséges anyagot tervezési dokumentációvalamint van a tervdokumentáció állami vizsgálata. Aki egy jövőbeni házban lakást fog eladni, rendelkeznie kell a cég meghatalmazott képviselőjének dokumentumaival, kivéve, ha természetesen maga a fejlesztő vesz részt az értékesítésben.

Kérdezheti a társaságot milyen bankok akkreditálták. Ez természetesen nem a legpontosabb mutató, de mégis tanúskodhat a fejlesztő megbízhatóságáról, mivel a bank az akkreditáció előtt is ellenőrzi. Jobb fizetni banki átutalással.

C a szerződés feltételei, amelyeket a fejlesztő kínál ÖnnekA legjobb, ha megismerkedik egy nyugodt otthoni környezetben, hogy tanulmányozza az összes részletet és körülményeket.Jobb ebben a szakaszban konzultáljon egy tapasztalt ügyvéddel ezekben az ügyekben, mert egy felkészületlen személy nem veszi észre azokat a fontos szempontokat, amelyek meghatározzák a felek jogait és kötelezettségeit. Az ügyvéd javasolhatja a fő kockázatokat, és figyelmeztethet, ha a fejlesztő megpróbálja becsapni téged.

A törvény szerint lakóépítés kell lennie biztosított. A vevőnek fel kell kérdeznie a biztosítót, lehetőleg ha ismert társaság.

5. sz. Szerződés a fejlesztővel

A szakértők azt tanácsolják, hogy a ház megszerzése az építés nulla szakaszában biztonságos-e a felek közötti tőkemegállapodás. Az összes adatot rögzíti a tárgyról, a befejezés időpontjáról, a négyzetméterenkénti költségről. A probléma megoldása érdekében elfogadták a 214. számú szövetségi törvényt, amely szerint, ha a társaság más alapelvek szerint értékesít, akkor a lehetséges kockázatok növekednek.

Az említett szövetségi törvény szerint az épített tárgyat az üzembe helyezési engedély megszerzése után adják át a közös építkezés résztvevőinek. Az építésben való részvételről szóló szerződést Ruseestrában regisztrálták, és ez garantálja a kettős eladások hiányát. A vevő egy ilyen megállapodásnak köszönhetően a lehető legmagasabb szintű védelmet kapja, és a határidők be nem tartása vagy a neki nem megfelelő tulajdon biztosítása érdekében az együttműködést egyoldalúan felmondhatja. Egy olyan fejlesztő, aki egy ilyen megállapodás alapján lakásokat értékesít, szigorú ellenőrzésen megy keresztül a kormányzati szervekben, így róla vonatkozó információk a lehető legátláthatóbbak. A dokumentumnak tartalmaznia kell a ház építésének idejét, a lakás költségét, a tárgy címét és a jótállási kötelezettségeket.

Nem minden fejlesztő működik tőkemegállapodás alapján, és betartja annak előkészítésére vonatkozó összes szabályt. A statisztikák szerint Moszkvában ezeknek a javaslatoknak csak körülbelül 20% -a van. Veszélyesebb és kockázatosabb üzlet az új épületben az alapozási gödör szakaszában más típusú szerződések alapján történő vásárlás.

Néhány vállalat felajánlja a következtetést előzetes adásvételi szerződés. A kockázat az, hogy egy ilyen ügyletet sehol nem regisztrálnak. A csalás másik lehetősége a fejlesztők biztosítása papír. Az ügyfél megvásárolja ezt a dokumentumot, de semmilyen garanciát nem vállal a lakásért, és a számla nem jelzi, hogy milyen házat kap.

Egy másik kockázatos típusú együttműködés lakás- és kommunális építésben való részvételi szerződés. Ebben az esetben hozzájárul egy szövetkezethez való csatlakozáshoz, amely lakást szerez neked. Az összes feltételt a szövetkezet alapszabálya írja elő, tehát az ügyvédeknek gondosan tanulmányozni kell azt. A kockázatok magukban foglalják a lakásvásárlást lakásszövetkezetek: ebben az esetben alaposan meg kell tanulnia a fejlesztő engedélyét és licencét.

Ha a házhozszállítás határideje késik, a társaság ajánlhatja fel aláírását meghosszabbítási megállapodás. Sokkal jobb, ha nem ír alá ilyen dokumentumokat, különben lehetetlenné válik a társaságtól a bírság behajtása a kötelezettségszegés miatt.

A lakások nagy részét jelzáloggal vásárolják meg. Nagyon fontos helyesen megközelíteni a bank jelzálogprogramját. Ez függhet az építési fázistól is, mivel a kezdeti szakaszban a legnagyobb kockázat, és így a kölcsön költsége is nagyobb.

6. szám Kerületi infrastruktúra

A gödör szakaszában lehetetlen felmérni a felhasznált építőanyagok minőségét és a falak egyenletességét, de a terület könnyen becsülhető. Először is érdemes kitalálni mennyire fejlett az adott területen az infrastruktúra és a közlekedési csomópontok. Ez utóbbi különösen igaz a tömegközlekedést használókra. Más tényezők fontosak a saját autó tulajdonosai számára: vannak-e forgalmi dugók az úton, amely a jövő otthona munkába vezet, milyen az útburkolat minősége, van-e parkolóhely az udvaron, és van-e hely a mélygarázsban?

7. számMit kell figyelembe venni egy lakás megszerzésekor?

Amikor a ház építése befejeződik, a fejlesztő felkéri a megvásárolt lakás elfogadására és az ellenőrzés elvégzésére átvételi igazolás. Ebben a szakaszban mindkettőt meg kell vizsgálnia, és jeleznie kell a fejlesztőnek az előzőleg elfogadott feltételek be nem tartását. Vegye figyelembe a felületek egyenletességét, a kivitelezés minőségét, távközlés, valamint a lakás területe, mert kiderül, hogy néhány négyzetméterrel kevesebb, mint amit a dokumentumok jelöltek. Minden hiányosságot el kell távolítani, és a hiányzó területet kompenzálni kell. Ha a fejlesztő nem áll készen a konfliktus békés megoldására, akkor a kérdést bíróságon keresztül kell megoldani.