Control de construcción: objetivos y procedimiento.

Hoy, lamentablemente, las situaciones son comunes donde el contratista viola la fecha límite para la entrega de la instalación, excede significativamente el presupuesto establecido en la estimación, o incluso construye en violación de todos los estándares. Tales problemas pueden evitarse si se lleva a cabo un estricto control de la construcción sobre el contratista y sus acciones se analizan en cada etapa del trabajo. Para esto, hay organizaciones especiales cuyos especialistas conocen bien todos los matices de la legislación y la construcción. Gracias a su control, puede estar seguro de que todo el trabajo se realiza a tiempo y de acuerdo con todas las reglas establecidas. ¿Quién tiene derecho a llevar a cabo el control de la construcción, qué objetivos persigue y en qué orden se lleva a cabo? Respondemos todas las preguntas más importantes.

¿Cuál es el marco legal para el control de edificios?

Control de la construcción durante la construcción de edificios, su reconstrucción y revisión es un prerrequisito para la realización y entrega del trabajo. A nivel legislativo, el control de la construcción está regulado por el art. 53 Código de Urbanismo de la Federación de Rusia. La ley obliga a llevar a cabo el control de la construcción, pero le da derecho a elegir el que lo llevará a cabo. Esto lo puede hacer el propio cliente, el contratista o una tercera organización. El Código Civil de la Federación de Rusia (Art. 749) permite precisamente que el cliente de las obras de construcción delegue el control a una organización de terceros (entidad legal o empresario privado), a la que se exponen una serie de requisitos. El Reglamento sobre control de la construcción (No. 468 del 21 de junio de 2010) describe todos los matices que deben seguirse.

Resulta que el control de la construcción es todo un complejo de medidas, cuyo propósito es seguir con precisión las estimaciones y plazos para edificio y reconstrucción de edificios. Además, el control de construcción verifica si el contratista usa los materiales descritos en la estimación, no viola los códigos de construcción y qué tan bien funciona todo el trabajo.

El cliente puede llevar a cabo el control de la construcción por sí mismo (en este caso, es bastante apropiado hablar sobre control técnico), pero esto requiere un conocimiento profundo, a menudo la tarea control sobre el trabajo del contratista miente con el contratista. Esto se prescribe en los documentos del contrato de construcción que el cliente firma con él. Es conveniente para el cliente que no hay necesidad de contratar a otra persona para el control, pero ¿es beneficioso este enfoque? Un contratista sin escrúpulos, que recibe, de hecho, un control ilimitado, puede reemplazar materiales costosos por otros más baratos, ingresar en el trabajo de estimación que es difícil de verificar, sobreestimar la cantidad de trabajo y la cantidad de material de construcción; hay muchos esquemas para obtener beneficios adicionales. En algunos organizaciones contratantes La mayor parte de las ganancias proviene precisamente de fuentes no tan honestas. El control de la construcción llevado a cabo por el propio contratista, por supuesto, cubrirá dicho fraude.

Organización independiente, que también puede llevar a cabo el control de la construcción, permitirá al cliente ahorrar alrededor del 15% del costo estimado del trabajo.Sí, tendrá que celebrar contratos adicionales y pagar el costo del trabajo de un tercero, pero aun así, los beneficios recibidos por el cliente son obvios. Es por eso que hoy es costumbre contratar organizaciones independientes para el control de la construcción.

¿Cuáles son los objetivos del control del edificio?

Los servicios de control de construcción incluyen inspecciones integrales de todo tipo de trabajo. El informe indica el cumplimiento de todas las normas y reglamentos, y la construcción del edificio está sujeta a plazos y costos.

Los objetivos del control de las actividades de construcción son los siguientes:

• aseguramiento de la calidad de los trabajos de construcción. Los errores cometidos por el contratista en diferentes etapas de la construcción de edificios pueden afectar la operación posterior (distorsiones, inundaciones, fugas y otras consecuencias no muy agradables). Vale la pena señalar que el contratista a veces comete errores en la tecnología no a propósito, sino por falta de competencia. Sea como fuere, el control de la construcción es necesario para identificar oportunamente el hecho de la violación de la tecnología del trabajo y solucionarlo;
• Asegurar el uso de aquellos materiales que se proporcionan por la estimación. Es bien conocido el esquema cuando el material se especifica en la estimación de manera más cualitativa y más costosa, y en secreto por parte del cliente se compra un análogo cada vez más barato. Está claro que tal sustitución puede conducir a un deterioro de las características operativas de los edificios, las normas ambientales y causar problemas muy grandes en el futuro, sin mencionar el hecho de que el desarrollador está perdiendo una cantidad considerable de dinero. El control de construcción verifica que se utilizan los materiales y estructuras especificados en la estimación;
• control de costos. El contratista puede cobrar de más materiales de construccion o ingrese algo innecesario, lo que lleva al desarrollador a un costo impresionante e injustificado. El control de construcción verifica la exactitud del presupuesto y revela oportunamente errores cometidos de manera especial o no intencional;
• cumplimiento de los plazos como todo el trabajo, y las etapas individuales.

Utilizando los servicios de control de construcción, el cliente puede estar seguro de que todo el trabajo se completará dentro del tiempo especificado por el contratista, y la construcción creada cumplirá con todos los requisitos de la ley, lo que evitará problemas con Rostekhnadzor. Además, el control de la construcción también es ahorros de costos significativos, porque el contratista no tendrá la oportunidad de reemplazar algunos materiales con otros o aumentar deliberadamente el costo de la estimación. En algunos casos, los ahorros alcanzan un increíble 30-50%. Además, será posible evitar problemas como el asentamiento o el colapso del edificio, la aparición de grietas y otros problemas. La organización de control en este caso desempeña el papel de un auditor intermediario.

¿Dónde es necesario el control de la construcción?

Según los documentos legislativos, el alcance del control de la construcción es construcción, reconstrucción y revisión de edificios y estructuras.. Es apropiado y necesario aplicar control de construcción cuando se trata de tales objetos:

• edificios residenciales y complejos;
• centros comerciales y de entretenimiento y centros de negocios;
• Hoteles
• edificios industriales;
• sitios de patrimonio cultural.

¿A qué organización se le puede confiar el control del edificio?

La seguridad de los edificios que se construyen depende principalmente de las calificaciones de la organización de inspección. Para que una entidad legal o empresario individual pueda participar en tales actividades, debe obtener el permiso de una organización autorreguladora (SRO). La lista de requisitos que presenta es bastante impresionante, lo cual no es sorprendente.

Si el control de la construcción se realiza por una entidad legal, entonces el personal debe tener al menos 7 empleados, incluidos al menos 2 gerentes. Para empresarios individuales, el número de empleados es inferior a 5 personas.El personal de la organización que lleva a cabo el control de la construcción debe tener una serie de especialistas limitados, incluidos ingeniero de diseño, topógrafo, arquitecto, topógrafo, especialistas en sistemas de ventilación, fontanería y trabajos eléctricos. El gerente debe tener un título universitario y al menos 7 años de experiencia en la industria de la construcción.

¿Cuáles son las responsabilidades del supervisor?

El proceso de vigilancia es un trabajo complejo de varios pasos. Cuanto antes lo comience, más posibilidades tendrá de obtener un edificio fuerte y de alta calidad al final. Por esta razón, es importante recurrir a especialistas en las etapas iniciales de la construcción, en la etapa de planificación y finalizar la inspección después de la puesta en marcha de la instalación. El trabajo comienza solo después de la discusión de todas las condiciones y la firma de un acuerdo por parte del cliente, que indica los derechos y obligaciones tanto del cliente como de la organización de inspección. Todos los controles son realizados por un grupo de profesionales, cada uno de los cuales se especializa en un determinado campo, o por un ingeniero; mucho depende de la escala y los detalles del trabajo.

Las responsabilidades de la empresa que ejerce el control de la construcción incluyen:

• verificación de la documentación del proyecto y cumplimiento de sus normas;
• comprobación de estimaciones;
• monitorear el cumplimiento del cronograma de trabajo;
• control de calidad de materiales de construcción, la disponibilidad de certificados para ellos;
• control de calidad del trabajo realizado y su cumplimiento con los documentos reglamentarios;
• supervisar el cumplimiento de las normas para el almacenamiento de materiales de construcción;
• control sobre la implementación del alcance del trabajo establecido por el proyecto;
• identificación y eliminación de violaciones;
• la implementación de la recepción de etapas individuales de trabajo en el cliente con la firma de documentos relevantes;
• supervisar el cumplimiento de la seguridad y la protección laboral;
• control de documentación ejecutiva.

Los especialistas responsables proporcionan regularmente al cliente informes sobre las inspecciones realizadas para que el desarrollador pueda monitorear el progreso de la construcción en tiempo real y responder de inmediato si es necesario.

¿Cuál es el procedimiento de control?

Una de las principales características del control de construcción es paso de verificación. Algunos contratistas pueden ocultar los verdaderos resultados de cada etapa de la construcción posterior. Como resultado, en el futuro tendremos que volver y corregir los errores, o si no se notaron a tiempo, la durabilidad del edificio está en duda.

La inspección de las obras de construcción incluye los siguientes pasos:

1. Revisión de documentos. En esta etapa, se controla la provisión de todos los documentos para un mayor desempeño del trabajo por parte del cliente, el cumplimiento de los parámetros del edificio de la geodesia, la coordinación del paquete con los organismos gubernamentales, la aprobación del proyecto en sí. También verifica la posibilidad de violar los límites del sitio de construcción y la disponibilidad de una lista de obras y materiales. En caso de que se identifiquen fallas e inconsistencias, la documentación se entrega a especialistas para su corrección.
2. Encuesta de recepción de red. Los especialistas verifican cuidadosamente la precisión de la transferencia de coordenadas al área donde se construirá el edificio. Si todo se hace correctamente y sin errores, emiten el documento correspondiente.
3. Control de materiales de construcción.. Los expertos evalúan si los materiales de construcción cumplen con los estándares existentes y si todos los documentos necesarios para estos materiales están disponibles. Si es necesario, se permiten pruebas de laboratorio. Si se descubre que algún material no cumple con los requisitos, se reemplaza o se está trabajando para llevar su calidad a la normativa. Si las no conformidades no representan un peligro, entonces los materiales pueden usarse en la construcción, pero esto requiere un acuerdo con el cliente y las agencias gubernamentales.
4. Control de calidad del trabajo.. Todos los trabajos y sus resultados se evalúan para cumplir con los estándares técnicos, de diseño y legislativos.En esta etapa, el acto correspondiente se concluye necesariamente.
5. Control de obras que no pueden verificarse después de las etapas posteriores de trabajo.

El organismo regulador, idealmente, debe monitorear el progreso de la construcción desde la etapa de diseño hasta la puesta en marcha de la instalación. Y preparación para la construccióny erección fundacion, y la creación de la caja con el trabajo posterior sobre revestimiento y comunicaciones, y la inspección final del objeto: todo esto es igualmente importante si el objetivo es construir un edificio de alta calidad, confiable y lo más seguro posible en todos los aspectos.

La frecuencia de las inspecciones de monitoreo está especificada por el proyecto y el nivel de complejidad del trabajo. Después de cada inspección, se redactan los documentos de informe, que incluyen una descripción de las infracciones y extractos de los documentos reglamentarios que indican el hecho de las infracciones, fotografías de respaldo, horarios de trabajo y tablas de cálculo financiero. Si el control de la construcción comienza a funcionar cuando ya se han completado algunos trabajos, es aconsejable realizar una inspección preliminar del edificio.

El control de la construcción no es solo una verificación del cumplimiento de la tecnología, sino también la tranquilidad del cliente, la prevención de gastos financieros imprevistos. No todos los clientes están completamente versados ​​en la tecnología de la construcción. Los contratistas saben esto, por lo tanto, las compañías y equipos inescrupulosos a menudo no cumplen una serie de condiciones y no realizan ciertos tipos de trabajo a tiempo. De ahí la fecha límite, la puesta en servicio inoportuna y muchos otros problemas. Por estas razones, los clientes invitan a expertos independientes externos para llevar a cabo la supervisión de la construcción.