Control de la construcció: objectius i procediment

Avui, per desgràcia, són habituals les situacions en què el contractista incompleix el termini de lliurament de la instal·lació, sobrepassa significativament el pressupost previst en l’estimació o, fins i tot, es contraviu a totes les normes. Es poden evitar aquests problemes si es fa un control estricte de la construcció sobre el contractista i s’analitzen les seves actuacions en cada etapa de l’obra. Per això, hi ha organitzacions especials que els seus especialistes coneixen bé tots els matisos de la legislació i de la construcció. Gràcies al seu control, podeu estar segur que tota la feina es fa a temps i segons totes les regles establertes. Qui té dret a dur a terme el control de la construcció, quins objectius persegueix i en quin ordre es realitza? Responem a totes les preguntes més importants.

Quin és el marc legal per al control de l'edifici?

Control de construcció durant la construcció d’edificis, la seva reconstrucció i revisió és requisit previ per a la realització i lliurament del treball. A nivell legislatiu, el control de la construcció està regulat per l’art. 53 Codi d'urbanisme de la Federació Russa. La llei obliga a realitzar el control de la construcció, però dóna dret a triar aquell que el durà a terme. Això ho pot fer el propi client, el contractista o una tercera organització. El Codi civil de la Federació Russa (art. 749) permet precisament al client d'obres de construcció delegar el control d'una tercera organització (persona jurídica o empresària privada) a la qual es presenten diversos requisits. El Reglament de control de la construcció (núm. 468 del 21 de juny de 2010) descriu tots els matisos que s’han de seguir.

Resulta que el control de la construcció és un conjunt de mesures amb l'objectiu de seguir amb exactitud les estimacions i els terminis previstos edifici i reconstrucció d’edificis. A més, el control de la construcció comprova si el contractista utilitza els materials descrits a l'estimació, no viola els codis d'edificació i el funcionament de tots els treballs.

El client pot dur a terme ell mateix el control de construcció (aquí, és més aviat adequat parlar de control tècnic), però això requereix un coneixement complet, sovint la tasca control sobre la feina del contractista recau en el contractista. Això es recull als documents de contracte de construcció que el client signa amb ell. És convenient que el client no hagi de contractar algú altre per controlar-lo, però aquest plantejament és beneficiós? Un contractista sense escrúpols, que rep, de fet, un control il·limitat, pot substituir materials costosos per uns més barats, entrar en els treballs d’estimació difícils de verificar, sobreestimar la quantitat de treball i la quantitat de material de construcció: hi ha molts esquemes per obtenir avantatges addicionals. En alguns organitzacions contractants la major part del benefici prové precisament de fonts no tan honestes. El control de construcció realitzat pel propi contractista, per descomptat, cobrirà aquest frau.

Organització independent, que també pot dur a terme un control de construcció, permetrà al client estalviar al voltant d’un 15% del cost estimat de l’obra.Sí, haurà de concloure contractes addicionals i pagar el cost de l’obra d’un tercer, però tot i així, els beneficis que rep el client són evidents. És per això que avui dia és habitual contractar organitzacions independents per al control de la construcció.

Quins són els objectius de control de l’edificació?

Els serveis de control de la construcció inclouen inspeccions completes de tot tipus d'obra. L’informe indica el compliment de totes les normes i regulacions i la construcció de l’edifici està subjecta a terminis i costos.

Els objectius del control de les activitats de construcció són els següents:

• garantia de qualitat d'obres de construcció. Els errors comesos pel contractista en diferents etapes de la construcció d’edificis poden afectar el funcionament posterior (distorsions, inundacions, fuites i altres conseqüències no gaire agradables). Val la pena assenyalar que a vegades el contractista comet errors en la tecnologia, no per intenció, sinó per manca de competència. Sigui com sigui, cal un control de la construcció per identificar puntualment el fet de violació de la tecnologia de treball i solucionar-la;
• assegurar l’ús d’aquells materials previstos per l’estimació. És ben conegut l'esquema quan el material s'especifica a l'estimació de manera més qualitativa i més cara i, en secret del client, es compra un analògic més barat i més barat. És evident que aquesta substitució pot comportar un deteriorament de les característiques operatives dels edificis, dels estàndards mediambientals i causar problemes molt grans en el futur, sense oblidar el fet que el promotor està perdent una quantitat considerable de diners. El control de construcció comprova que s'utilitzen els materials i les estructures especificats en l'estimació;
• control de costos. El contractista pot sobrecarregar materials de construcció o introduïu alguna cosa innecessària, portant al desenvolupador a un cost impressionant i injustificat. El control de la construcció comprova la correcció del pressupost i revela puntualment errors especialment o involuntàriament comesos;
• execució dels terminis com tot el treball, i les etapes individuals.

Utilitzant els serveis de control de construcció, el client pot estar segur que tota la feina s’acabarà en el termini especificat pel contractista i la construcció creada complirà tots els requisits de la llei, cosa que evitarà problemes amb Rostekhnadzor. A més, el control de la construcció també ho és estalvis importants en costos, perquè el contractista no tindrà l'oportunitat de substituir alguns materials per uns altres ni augmenti deliberadament el cost de l'estimació. En alguns casos, els estalvis aconsegueixen un increïble 30-50%. A més, serà possible evitar problemes com l’assentament o l’ensorrament de l’edifici, l’aparició d’esquerdes i altres problemes. L’organització de control en aquest cas exerceix el paper d’un auditor intermediari.

On és necessari el control de la construcció?

Segons els documents legislatius, l’abast del control de la construcció és construcció, reconstrucció i revisió d’edificis i estructures. És adequat i necessari aplicar el control de construcció quan es tracta d'aquests objectes:

• edificis residencials i complexos;
• centres comercials i d'entreteniment i centres de negocis;
• Hotels
• naus industrials;
• llocs de patrimoni cultural.

A quina organització se li pot confiar el control de l’edifici?

La seguretat dels edificis en construcció depèn principalment de les qualificacions de l’organització d’inspecció. Per tal que una persona jurídica o un empresari individual es pugui implicar en aquestes activitats, ha d’obtenir el permís d’una organització d’autoregulació (SRO). La llista de requisits que planteja és força impressionant, cosa que no sorprèn.

Si es pretén que el control de la construcció sigui realitzat per una persona jurídica, el personal hauria de tenir, com a mínim, 7 empleats, inclosos almenys 2 gestors. Per als empresaris individuals, el nombre d'empleats és inferior a 5 persones.El personal de l'organització que fa el control de la construcció hauria de tenir diversos especialistes estrets, inclosos enginyer de disseny, agrimensor, arquitecte, agrimensor, especialistes en sistemes de ventilació, lampisteria i treballs elèctrics. El directiu ha de tenir una titulació universitària i almenys 7 anys d’experiència en el sector de la construcció.

Quines són les responsabilitats del supervisor?

El procés de vigilància és un treball complex en múltiples etapes. Com més aviat el comenceu, més possibilitats d'obtenir un edifici fort i de gran qualitat al final. Per aquest motiu, és important recórrer a especialistes en les fases inicials de la construcció, en la fase de planificació i acabar la inspecció després de la posada en funcionament de la instal·lació. El treball comença només després de la discussió de totes les condicions i la signatura d’un acord per part del client, que indica els drets i obligacions tant del client com de l’organització d’inspecció. Totes les comprovacions són realitzades per un grup de professionals, cadascun dels quals s’especialitza en un determinat camp, o per un enginyer, molt depenent de l’amplitud i les particularitats del treball.

Les responsabilitats de l'empresa que exerceix el control de la construcció són:

• verificació de la documentació del projecte i compliment de les seves normes;
• comprovació de les estimacions;
• supervisar el compliment del calendari laboral;
• control de qualitat dels materials de construcció, disponibilitat de certificats per a ells;
• control de qualitat dels treballs realitzats i el seu compliment dels documents normatius;
• supervisar el compliment de les normes d’emmagatzematge de materials de construcció;
• control sobre la implementació de l’àmbit de treball establert pel projecte;
• identificació i eliminació de violacions;
• la implementació de la recepció de diferents etapes de treball al client amb la signatura de documents rellevants;
• supervisar el compliment de la seguretat i la protecció laboral;
• control de la documentació executiva.

Els especialistes responsables proporcionen regularment al client informes sobre les inspeccions realitzades per tal que el promotor pugui supervisar l'avanç de la construcció en temps real i reaccionar immediatament de la manera necessària, en cas que passi.

Què és el procediment de control?

Una de les principals característiques del control de la construcció és comprovació de passos. Alguns contractistes poden ocultar els resultats reals de cada etapa de la construcció posteriors. Com a resultat, en el futur hauríem de tornar i corregir els errors, o si no es notaven puntualment, es qüestiona la durabilitat de l’edifici.

La inspecció de les obres de construcció inclou els següents passos:

1. Revisió de documents. En aquesta fase, es controla la provisió de tots els papers per a la major execució del treball per part del client, el compliment dels paràmetres de l’edifici de geodesia, la coordinació del paquet amb els òrgans de govern, l’aprovació del propi projecte. També comprova la possibilitat de violar els límits del lloc de construcció i la disponibilitat d’una llista d’obres i materials. En cas que es detectin algun defecte i incoherència, la documentació es lliura a especialistes per a la seva correcció.
2. Recepció de xarxes enquestes. Els especialistes comproven acuradament la precisió de la transferència de coordenades a la zona on es construirà l'edifici. Si tot es fa correctament i sense errors, emetran el document corresponent.
3. Control de materials de construcció. Els experts avaluen si els materials de construcció compleixen els estàndards existents i si tots els documents necessaris per a aquests materials estan disponibles. Si cal, es permeten proves de laboratori. Si es comprova que algun material no compleix els requisits, es substitueix o s’està treballant per fer arribar la seva qualitat a la normativa. Si les no conformitats no suposen un perill, els materials poden ser utilitzats en la construcció, però això requereix un acord amb el client i les agències governamentals.
4. Control de qualitat del treball. Totes les obres i els seus resultats s’avaluen per complir les normes tècniques, de disseny i legislatives.En aquesta fase, es concreta necessàriament l’acte corresponent.
5. Control d'obres que no es poden verificar després de les etapes posteriors del treball.

L’òrgan regulador, idealment, hauria de supervisar el progrés de la construcció des de l’etapa de disseny fins a la posada en funcionament de la instal·lació. I preparació per a la construcció, i erecció fonamentació, i la creació d’una caixa amb treballs posteriors sobre revestiment i comunicacions, i la inspecció final de l’objecte, tot això és igual d’important si l’objectiu és construir un edifici d’alta qualitat, fiable i el més segur possible en tots els aspectes.

La freqüència de les inspeccions de seguiment s’especifica pel projecte i el nivell de complexitat de l’obra. Després de cada inspecció, es compilen documents d'informes que inclouen una descripció de violacions i extractes de documents normatius que indiquen el fet de les infraccions, fotografies de suport, calendaris de treball i taules de càlcul financer. Si el control de la construcció comença a funcionar quan ja s’ha finalitzat alguna obra, és recomanable realitzar una prospecció prèvia de l’edifici.

El control de la construcció no només és una verificació del compliment de la tecnologia, sinó també la tranquil·litat del client, la prevenció de despeses financeres imprevistes. No tots els clients són àmpliament versat en la tecnologia de la construcció. Els contractistes ho saben, per tant, les empreses i equips sense escrúpols sovint no compleixen una sèrie de condicions i no desenvolupen determinats tipus de treballs a temps. D’aquí ve el termini i la posada en funcionament intempestiva i molts altres problemes. Per aquests motius, els clients conviden experts independents de tercers a realitzar la supervisió de la construcció.