7 característiques de la compra d’un apartament en un edifici nou en fase d’excavació

Gairebé la meitat apartaments en edificis nous venut fins a l’etapa final de construcció. Això es deu a estalvis importants en costos, que poden arribar al 25% o més. Però, a més dels avantatges notables, aquest mètode d’adquisició d’immobles comporta riscos importants. Què cal tenir en compte per negociar, per no perdre els diners i aconseguir un apartament a temps?

Núm. 1 Els avantatges de comprar una casa en l’etapa d’excavació

Moltes persones compren apartaments en fase d’excavació a causa dels avantatges. Menor cost de l’habitatge és el principal criteri de selecció. Es redueix el preu per atreure fons addicionals. Gairebé tots els desenvolupadors estan interessats en això, perquè obté avantatges evidents i podrà utilitzar els diners dels co-inversors per construir una casa, i no els fons de préstec, que hauran de ser retornats amb un percentatge elevat. Està clar que com menys s’utilitzin fons de crèdit, més baix i atractiu serà per al comprador el cost per metre quadrat de l’habitatge.

L’avantatge és la capacitat d’obtenir quotes del constructor. El seu període és negociat per les parts, però, per regla general, es limita al període de construcció de la casa. Algunes empreses ho ofereixen sense interès.

Atret per a molts l’oportunitat de triar. Si una persona va mostrar el desig de comprar un habitatge en la fase inicial de la construcció, se li dóna l'oportunitat escollir la disposició de l’apartament, la plaça i el pis. Les opcions més atractives es compren precisament en aquesta fase. Un cop finalitzada la construcció de la casa, prop del 20-25% dels pisos no es venen. Moltes d’elles es troben als pisos superiors o amb un traçat incòmode. Els apartaments de diverses habitacions no tenen demanda.

2. Contra de compra d’habitatge a l’etapa d’excavació

Adquisició d’un pis en fase d’excavació hi ha risc. Pot ser la possibilitat de ser enganyats. Hi ha casos en què, després de pagar l’habitatge, la gent no esperava l’acabament de la construcció. Entre els desenvolupadors, les empreses honestes i fiables no sempre es troben. Les empreses fraudulentes sovint s’empenyen construir una casaperò quan es venen apartaments s’utilitza esquema de vendes dobles. Amb ella, diverses persones poden convertir-se en propietàries d’un apartament alhora. Protegeix contra aquests riscos conclusió d’un acord sobre participació compartida en la construcció.

Un altre desavantatge és la necessitat esperar a la finalització de la construcció. Aquest període pot ampliar-se diverses vegades. Encara que el contracte tingui una durada de 3 anys, l’obra es pot acabar després de cinc o més anys.

Per no ser víctima d’un frau i no contactar amb un desenvolupador sense escrúpols, abans de signar documents i donar diners, necessiteu fer consultes sobre aquesta empresa i comprendre la confiança que és.

Número 3 On podeu trobar informació sobre desenvolupadors?

Un possible comprador hauria d’informar-se sobre una empresa de construcció. Si té una mala reputació, és millor negar-se a la conclusió d’un contracte. Serà útil aprendre alguna cosa sobre els objectes ja encarregats, la història de la seva construcció. A les primeres etapes, Internet us ajudarà molt.

Per trobar Les dades oficials del desenvolupador es poden trobar al seu lloc web, que indica l’historial de l’empresa, informació sobre inversors i creditors, sobre els objectes per encàrrec, sobre els objectes en construcció i els termes de la seva finalització. Si l'empresa coopera amb grans bancs, es tracta d'una garantia addicional de fiabilitat per al comprador. La manca del lloc web propi del desenvolupador fa pensar que es tracta d’una empresa sòlida, que no es recomana confiar en els vostres diners. Necessitat analitzar i preus dels apartaments: un cost massa baix hauria d’alertar, perquè una empresa d’èxit no vendrà apartaments per sota del seu valor real.

Una font d’informació important és fòrums dels titulars d’interès i les seves ressenyes sobre una empresa determinada. Allà es pot trobar la informació que no s’indica al lloc web oficial. Si hi hagués alguna situació de problema, hi hagués un retard, s'indicarà als fòrums, allí també podreu trobar informació sobre com el desenvolupador va resoldre situacions de conflicte. No està malament en aquesta etapa també visiteu el lloc de construccióper assegurar-se que les obres de construcció estan realment en marxa.

Número 4. Quins documents ha de tenir el desenvolupador?

Si el constructor va passar la primera fase de la inspecció, aleshores, quan visiteu un representant de l’empresa o un responsable de vendes d’apartaments, heu d’assegurar-vos que tot està en ordre amb els documents, d’altra manera es poden presentar grans problemes després de la construcció de la casa. Comproveu que documents constitutiusal qual fa referència la carta de l'empresa, un certificat d'inscripció al registre estatal unificat de persones jurídiques, un certificat de cessió TIN.

És important assegurar-se que l’empresa és propietària del terreny on està construint la casa, cosa que hauria d’indicar certificat de propietat de la terra. D'altra banda, de gran importància finalitat terrestre. Els documents han d'indicar que aquest territori està destinat a la construcció d'un edifici residencial a l'adreça indicada. Si la parcel·la tindrà, per exemple, una finalitat agrícola, passarà molt de temps a traslladar-se a la casa construïda. No em fa mal assegurar-se legalitat de l'adquisició de terrenys: si es realitzava l’oferta, s’hauria d’indicar això.

Es mereixen una atenció especial cases que es construeixen amb la participació d’autoritats i són un projecte d’inversió pública. En aquest cas, per regla general, l’estat cedeix al promotor un lloc per construir una casa i l’empresa accepta proporcionar determinades zones per a la propietat d’organismes estatals, que s’indiquen en el protocol preliminar d’assignació d’espai. És important assegurar-vos que el vostre apartament no esdevingui propietat de les autoritats després de la construcció de la casa, la qual cosa pot comportar la venda d’aquest pis sense el vostre coneixement.

El desenvolupador ha de tenir llicència, que li dóna dret a realitzar activitats de construcció. La llicència ha de ser vàlida per a la construcció de la casa i s'hauria d'indicar l'altura dels edificis que l'empresa pugui construir: comproveu aquest paràmetre amb l'alçada de la casa que s'ha de construir. Comproveu si permís de construcció, especialment l’horari i la rellevància d’aquest permís per a una casa determinada.

A més, el desenvolupador ha de proporcionar tot el necessari documentació de dissenyaixí com han examen de l'estat de la documentació de disseny. Qualsevol que vengui un apartament en una futura casa ha de disposar dels documents d’un representant autoritzat de l’empresa, tret que, per descomptat, el propi promotor estigui implicat en vendes.

Podeu demanar a l’empresa quins bancs està acreditat. Aquest, per descomptat, no és l’indicador més exacte, però encara pot testimoniar la fiabilitat del desenvolupador, perquè el banc també realitza la seva verificació abans de l’acreditació. És millor pagar amb transferència bancària.

Amb termes del contracte que us ofereix el desenvolupadorEl millor és familiaritzar-se en un entorn domèstic relaxat per estudiar tots els detalls i condicions.Millor en aquesta etapa consulteu un advocat amb experiència en aquestes matèries, perquè una persona no preparada pot notar els aspectes importants que determinen els drets i les obligacions de cadascuna de les parts. Un advocat pot suggerir els principals riscos i advertir si el desenvolupador intenta enganyar-te.

Segons la llei construcció residencial hauria de ser assegurat. El comprador ha de preguntar sobre l’asseguradora, preferiblement si es tracta d’una empresa coneguda.

5. Contracte amb el promotor

Per assegurar que l’adquisició d’habitatges a l’etapa zero de la construcció sigui segura, els experts recomanen concloure acord d'equitat entre les parts. Registra totes les dades sobre l’objecte, el temps d’acabament, el cost per metre quadrat. Per resoldre aquest problema, es va adoptar la Llei Federal núm. 214. Si la companyia ven segons altres principis, augmentaran els possibles riscos.

D’acord amb la llei federal esmentada, l’objecte construït es transfereix al participant en construcció compartida després d’obtenir el permís per a la seva operació. El contracte de participació compartida en la construcció es registra a Ruseestra, cosa que garanteix l'absència de doble venda. El comprador gràcies a aquest acord rep el màxim nivell de protecció i, en cas de no complir els terminis o de subministrar-li propietats inapropiades, pot acabar la cooperació unilateralment. Un desenvolupador que ven apartaments en virtut d’un acord sotmet a un control estricte en els organismes estatals, per tant, la informació sobre ell és el més transparent possible. El document ha d’indicar l’hora de construcció de la casa, el cost de l’habitatge, indicar l’adreça de l’objecte i donar garantia.

No tots els desenvolupadors treballen sota un acord d’equitat i compleixen totes les normes per a la seva elaboració. Segons les estadístiques, a Moscou només hi ha al voltant d’un 20% d’aquestes propostes. Comprar un apartament en un edifici nou a la fossa en un altre tipus de contracte és un negoci més perillós i arriscat.

Algunes empreses ofereixen la conclusió contracte preliminar de venda. El risc és que aquest acord no es registri enlloc. Una altra opció per al frau és proporcionar als desenvolupadors factures. El client compra aquest document, però no té cap garantia per a l’apartament i la factura no indica quin tipus d’habitatge està rebent.

Un altre tipus de cooperació arriscada és contracte de participació en habitatges i construcció comunitària. En aquest cas, contribueixes a unir-te a una cooperativa, que adquireix un pis per a tu. Totes les condicions es recullen a la carta de la cooperativa, per la qual cosa un advocat l’ha d’estudiar amb cura. Els riscos inclouen la compra d’un pis a través cooperatives d’habitatge: en aquest cas, heu d’estudiar amb deteniment els permisos i les llicències del desenvolupador.

Si els terminis d’entrega a domicili es retarden, l’empresa pot oferir la seva signatura acord de pròrroga. És millor no signar aquests documents, en cas contrari, serà impossible recuperar la sanció de l’empresa en relació amb l’incompliment de les seves obligacions.

La majoria dels apartaments es compren amb una hipoteca. És molt important abordar correctament l’estudi del programa hipotecari del banc. També pot dependre de la fase de construcció, ja que a la fase inicial el major risc i, per tant, el cost del préstec és més gran.

6. Infraestructures del districte

En l'etapa del fossat, és impossible valorar la qualitat dels materials de construcció emprats i la uniformitat de les parets, però es pot estimar fàcilment la zona. En primer lloc, val la pena esbrinar-ho com de desenvolupats són els espais d’intercanvi d’infraestructures i transports. Això és cert sobretot per a aquells que utilitzen transport públic. Altres factors són importants per als propietaris del seu propi cotxe: hi ha embussos a la carretera que condueix de la futura llar a la feina, quina és la qualitat de la superfície de la carretera, hi ha places d’aparcament al pati i hi ha un lloc a l’aparcament subterrani.

Número 7.Què s’ha de tenir en compte a l’hora de rebre un pis?

Quan finalitzi la construcció de la casa, el promotor convida a acceptar el pis adquirit i, prèvia inspecció certificat d’acceptació. En aquesta fase, heu de mirar totes dues coses i indicar al desenvolupador per a cada incompliment de les condicions acordades prèviament. Fixeu-vos en la uniformitat de les superfícies, la qualitat de la mà d'obra, comunicacions, així com la zona de l’apartament, perquè pot resultar que sigui un parell de metres quadrats menys del que s’indica als documents. S'han d'eliminar totes les deficiències, i cal compensar l'àrea que falta. Si el desenvolupador no està disposat a resoldre el conflicte pacíficament, caldrà resoldre el problema a través del tribunal.